Hakan
Danke für die Einladung, Guido.
Hakan
Das Baumanagement umfasst verschiedene Aufgaben. Es beinhaltet unter anderem die Kalkulation sowie die Submission von Bauprojekten.
Hakan
Die Kalkulation ist ein Bestandteil des Baumanagements und bildet die Grundlage für die Submission.
Hakan
Die Submission ist ein Verfahren, bei dem eine Ausschreibung durchgeführt wird, um potenzielle Subunternehmer oder Partner für die Bauausführung zu beauftragen.
Hakan
Grundsätzlich ja. Submission und Leistungseinkauf sind ähnlich. Der Unterschied liegt darin, dass die Submission ein formelles Verfahren ist, bei dem verschiedene Unternehmer angefragt werden. Beim Leistungseinkauf hingegen liegt oft bereits ein konkretes Angebot vor, etwa von einem Küchenbauer, dessen Leistung dann direkt eingekauft wird.
Hakan
Wir verfügen über ein Netzwerk von Handwerkern, die wir gezielt anfragen und von denen wir Angebote einholen. Diese Angebote werden geprüft und mit den Unternehmern werden die Vertragsbedingungen besprochen. Am Ende entsteht ein Werkvertrag mit dem ausgewählten Subunternehmer.
Hakan
Die Entscheidung liegt bei der Marty Häuser AG. Es gibt jedoch Sonderfälle, beispielsweise bei Erdarbeiten oder der Kanalisation, wo der Kunde der direkte Auftraggeber ist und mitentscheiden kann. In den meisten Fällen trifft jedoch Marty Häuser AG die finale Entscheidung.
Hakan:
Das hängt von der Art der Arbeit ab. In der Regel verfügen wir in jeder Region über ein Netzwerk von Unternehmern, die wir kontaktieren können. Wenn wir beispielsweise ein Projekt in Basel haben, greifen wir auf unser dortiges Netzwerk zurück, um mit regionalen Unternehmen zusammenzuarbeiten.
Hakan:
Ja, der Kunde kann von Anfang an angeben, welche Unternehmer er bevorzugt, zum Beispiel weil er bereits gute Erfahrungen mit ihnen gemacht hat oder weil er sie persönlich kennt. Wir berücksichtigen diese Vorschläge und holen zumindest ein Angebot von diesen Unternehmern ein. Vor Vertragsabschluss besprechen wir dann gemeinsam mit dem Kunden, ob der vorgeschlagene Unternehmer letztendlich beauftragt wird.
Grundsätzlich haben wir mit unserem bestehenden Netzwerk sehr gute Erfahrungen gemacht. Wenn der Kunde jedoch einen Unternehmer vorschlägt, den wir nicht kennen, können wir keine Garantie dafür übernehmen, dass die gewünschte Qualität geliefert wird. In diesem Fall liegt die Verantwortung eher beim Bauherrn.
Hakan:
Genau. In den meisten Fällen ist die Marty Häuser AG der direkte Auftraggeber und somit Vertragspartner des Subunternehmers. Eine Ausnahme bilden, wie bereits erwähnt, beispielsweise Erdarbeiten oder Kanalisation, wo der Kunde direkt als Auftraggeber auftritt.
Hakan:
Wie bei jedem Vertrag gibt es auch hier allgemeine Vertragsbedingungen (AVBs), die mit den Unternehmern besprochen werden. Falls ein Subunternehmer mit bestimmten Bedingungen nicht einverstanden ist, kann dies diskutiert werden.
Der Ablauf ist folgender: Wir holen Angebote ein, besprechen mit dem Unternehmer die zu erbringenden Leistungen sowie mögliche Termine und prüfen, ob er zu dem gewünschten Zeitpunkt Kapazitäten hat. Wenn alle Punkte geklärt sind, wird ein Werkvertrag zwischen dem Handwerker und uns geschlossen.
Hakan:
Das hängt von der Komplexität des Hauses ab. Im Durchschnitt werden pro Haus etwa 20 bis 25 Werkverträge mit Subunternehmern abgeschlossen.
Hakan:
Ja, diese Werkverträge werden vor dem Baustart abgeschlossen. Änderungen sind natürlich möglich. Es hängt allerdings davon ab, in welcher Bauphase wir uns gerade befinden.
Wenn beispielsweise ein Fenster bereits bestellt oder sogar produziert wurde, sind Änderungen mit zusätzlichen Kosten und Zeitaufwand verbunden. Man muss dann genau prüfen, was noch möglich ist.
Hakan:
Genau. Wir besprechen solche Änderungen mit dem Bauleiter und prüfen, ob sie noch umsetzbar sind. Aber wie gesagt, Änderungen bedeuten fast immer zusätzliche Kosten und eine Verlängerung der Bauzeit.
Hakan:
Da die Marty Häuser AG der direkte Auftraggeber der Subunternehmer ist, übernehmen wir auch die Verantwortung.
Wenn jemand mit einem Architekten baut, ist der Bauherr selbst der Auftraggeber der Unternehmer und trägt somit auch die Verantwortung. In unserem Fall müssen sich unsere Kunden darum aber keine Sorgen machen.
Hakan:
Genau, der Kunde hat mit diesen Verträgen nichts zu tun. Sollte es Probleme geben, klären wir das direkt mit den Subunternehmern.
Hakan:
Absolut.
Hakan:
Danke Dir!
In dieser Special Folge dreht sich alles um die Entstehung des NeubauPods! Diesmal übernimmt Emanuel das Mikrofon und interviewt unseren Verkaufsberater Guido Carluccio, der sonst die Fragen stellt.
Guido erzählt, wie aus einer spontanen Idee beim Feierabendbier ein Podcast entstand. Zusammen sprechen sie über die Anfänge, Herausforderungen und Highlights der Podcast-Reise - von der Themenfindung bis zur Technik. Warum stecken so viele Emotionen im Hausbau? Und was macht eine gute Folge aus?
Hör rein und erfahre, was hinter den Kulissen passiert und was die Zukunft noch bringt!
Andi:
Die AVB’s können relativ einfach gehalten werden. Es geht darum, die wesentlichen Punkte klar zu regeln. Wenn diese prägnant formuliert sind, braucht es kein umfangreiches Dokument.
Andi:
Es geht darum, welche Dokumente Bestandteil des Vertrags sind. Dazu gehören Pläne, ein Bau- und Raumbeschrieb sowie alle zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bekannten Details. Ausserdem gibt es eine Rangordnung, falls es zu Unstimmigkeiten kommt, damit klar ist, was Vorrang hat.
Andi:
Man kann die Rahmenbedingungen festlegen, aber es gibt Faktoren, die wir nicht beeinflussen können, wie z. B. die Bewilligungsphase. Nachbarn oder Behörden können den Prozess verzögern. Aber sobald die Bewilligung vorliegt, kann man eine ungefähre Bauzeit angeben. Zum Beispiel: Wenn das Dach aufgesetzt ist, dauert es noch eine bestimmte Zeit bis zur Fertigstellung. So hat der Bauherr eine Orientierung für den weiteren Ablauf.
Andi:
Nein. Es gibt noch Unsicherheitsfaktoren. Solange keine Bewilligung vorliegt, kann nicht gebaut werden. Externe Faktoren, wie Einsprüche oder behördliche Verzögerungen sind nicht vorhersehbar. Wir können ein sauberes Baugesuch machen, aber es gibt Nachbaren etc. die das Ganze verzögern oder ein paar Steine in den Weg legen können.
Andi:
Nein. (lacht) Eine gute Nachbarschaft ist die Basis. Vielleicht stellt man das Projekt mal vor und holt die Nachbarn ab, um etwas Wind aus den Segeln zu nehmen.
Andi:
Ja, je nach Gebäude und Bewilligungsdauer ist das eine realistische Bauzeit.
Andi:
Der Zahlungsplan ist für alle Beteiligten wichtig – das Generalunternehmen, die Handwerker und auch die Banken. Er ist an den Baufortschritt gekoppelt, so, dass klar ist, wann Zahlungen erfolgen müssen, z. B. nach dem Aufrichten, dem Einbau des Unterlagsbodens oder vor Bezug.
Andi:
Der Werkpreis steht fest, aber es gibt noch Bemusterungen oder Änderungen, die zusätzliche Kosten verursachen können. Diese werden in der Schlussabrechnung erfasst.
Andi:
Der Werkpreis umfasst alle vertraglich vereinbarten Leistungen, inklusive des Gebäudes und bestimmter Honorare. Nicht enthalten sind z. B. Winterbaumassnahmen oder unvorhersehbare witterungsbedingte Kosten.
Andi:
Man weiss oft nicht, wann mit dem Bau begonnen wird. Verzögerungen können dazu führen, dass der Bau in eine ungünstige Jahreszeit fällt. Der Werkpreis enthält eine klare Abgrenzung, was inkludiert ist und was nicht.
Andi:
Ab Vertragsabschluss gibt es ein Festpreisangebot für 1,5 Jahre. Rechnet man eine Bewilligungsphase von sechs Monaten, bleibt ein Jahr Bauzeit mit garantiertem Festpreis.
Andi:
Weil unvorhersehbare Ereignisse wie Pandemien oder Kriege Materialpreise beeinflussen können. Ein Festpreis über einen langen Zeitraum ist daher nicht realistisch. Sollte es zu einer Teuerung kommen, versuchen wir, diese im Rahmen zu halten.
Andi:
Es gibt verschiedene Methoden, z. B. Indexberechnungen oder Vorgaben von Bauverbänden. Das wird im Vertrag festgelegt. Falls keine Teuerung eintritt, bleibt alles beim Festpreis.
Andi:
Die Feuer- und Elementarschadenversicherung ist kantonal geregelt und wird vom Bauherrn abgeschlossen. Die Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung organisieren wir, um gute Konditionen zu erhalten. Falls ein Schaden auftritt, können wir das direkt klären.
Andi:
Genau.
Andi:
Ja, das ist möglich. Es kann sich um individuelle Wünsche oder behördlich bedingte Änderungen handeln.
Andi:
Die SIA-Normen regeln Fristen für offensichtliche und verdeckte Mängel. So ist klar, welche Rechte der Bauherr hat und wie Schäden nach Bezug behandelt werden.
Andi:
Im Werkvertrag ist geregelt, dass alles über uns läuft, da wir für die gesamte Koordination verantwortlich sind. Wir suchen die Handwerker aus und prüfen sie. Wir haben ein Netzwerk in der Deutschschweiz mit Partnerunternehmen. Da wir die Unternehmen kennen und bewusst auswählen, können wir die Bauqualität sicherstellen.
Andi:
Das Bauhandwerkerpfandrecht kann von Unternehmern auf einem Grundstück eingetragen werden. Es ist wichtig, im Vorfeld zu klären, was passiert, wenn ein solches Pfandrecht eingetragen wird. In unserem Fall könnte das ein von uns beauftragter Unternehmer sein. Wir übernehmen die Verantwortung und stehen für unsere Partner ein.
Andi:
Auf diesen Seiten sind die wesentlichen Punkte geregelt. Bauen ist aber auch eine Vertrauenssache. Heutzutage sind die AVB’s, selbst für kleine Dinge wie einen Einkauf oder eine Versicherung, extrem umfangreich. Viele lesen diese gar nicht durch. Manchmal gibt es jedoch Punkte, die einem Bauherrn oder einer Bank wichtig sind und die als Grundlage für Ergänzungen dienen können.
Andi:
Gern geschehen. Bis zum nächsten Mal.
Andi:
Danke, dass ich hier sein darf.
Andi:
Wir gehen vom Vorprojekt in die Projektphase über und das Angebot ist dabei das zentrale Dokument. Es wird verbindlich und enthält einen höheren Detailierungsgrad. Das bedeutet: Vertragsbestimmungen, klar deklarierte Kosten, einen Raum- und Baubeschrieb, Pläne und ein Festpreisangebot für den Kunden.
Andi
Genau. Wir gehen wesentlich mehr ins Detail. In dieser Phase werden alle BKP-Positionen sorgfältig überprüft und detailliert kalkuliert, damit wir dem Kunden ein Festpreisangebot unterbreiten können.
Andi
Ja, es fliessen oft Anpassungen aus dem Vorprojekt in das Projekt ein, zum Beispiel aufgrund von Kundenbedürfnissen, Kostensituationen oder anderen Faktoren. Diese Änderungen werden in die neue Kostenberechnung eingearbeitet.
Andi
In der Projektausarbeitung gehen wir auf ein Festpreisangebot – das heisst 0% Kostenabweichung.
Andi
Genau. Wir holen Referenzpreise von Lieferanten und Partnern ein, basierend auf Erfahrungswerten. Dadurch können wir ein Angebot mit Festpreisgarantie vorlegen.
Andi
Nicht auf Lebenszeit, sondern bis zur Bauvollendung – das heisst etwa anderthalb Jahre nach Vertragsabschluss. Die Festpreisgarantie bezieht sich auf Gebäudekosten. Baunebenkosten, vorbereitende Arbeiten, wie Erschliessungsmassnahmen werden offen abgerechnet.
Andi
Ja, es gibt Risiken. Wir arbeiten hier mit Erfahrungswerten und Kostenschätzungen von Ingenieuren und Geologen. Zusätzlich holen wir Informationen von Gemeinden ein, um möglichst präzise zu kalkulieren.
Andi
Wir holen Preise von Partnerunternehmen und anderen Marktteilnehmern ein. Dank unserer Verträge mit Subunternehmern und Referenzwerten können wir die Kosten laufend aktualisieren und verarbeiten.
Andi
In der Projektphase arbeiten wir bereits mit Spezialisten zusammen, die uns auf Basis der Pläne exakte Informationen liefern, z. B. zu Deckenstärken. So können wir den Festpreis garantieren.
Andi
Der Baubeschrieb ist sehr detailliert. Jede Arbeitsgattung wird beschrieben, von den Baumeisterarbeiten über Gipser- und Malerarbeiten bis hin zu Bodenbelägen und Küchenbudgets. Alles wird konkret definiert.
Andi
Ja, das ist dann die Basis für den Kunden, wo er sieht, was er für diesen Preis bekommt, was es beinhaltet und was kalkuliert ist.
Andi
Der Kunde hat jetzt ein Angebot auf dem Tisch mit einem Preis und verbindlichen Plänen. Er hat die Basis, um die Finanzierung zu klären. Falls Anpassungen notwendig sind oder später bei der Auswahl etwas geändert wird, können diese Änderungen entsprechend in das Angebot eingepflegt werden.
Andi
Man definiert gemeinsam eine Basis für die Küchenbedürfnisse oder Bodenbeläge usw. Diese Details werden später konkretisiert. Man geht beispielsweise zum Küchenbauer und rechnet eine teurere oder günstigere Küche gegen.
Andi
Irgendwann muss man eine Basis finden und den Vertrag abschliessen. Danach kann man die festgelegte Basis weiter ausarbeiten.
Andi
Ja, genau. Die Bank hat dadurch klare und präzise Kosten auf dem Tisch. Sie weiss, dass beim Gebäude ein fixer Kostenrahmen besteht und es keine Überschreitungen gibt – ausser, wenn die Bedürfnisse angepasst werden. Dadurch wird ein Unsicherheitsfaktor beseitigt und es entsteht kein zusätzlicher Kostentreiber, abgesehen von den offen abgerechneten Posten.
Andi
Richtig. Das Dokument dient der Bank dazu, die Finanzierung sauber zu regeln und entsprechend Hypotheken oder Kredite für den Bauherren bereitzustellen.
Andi
Es gibt die sogenannten Anlagekosten, die alles umfassen, was für die Finanzierung und die Bank relevant ist. Darüber hinaus gibt es den Werkpreis, der unsere Leistungen betrifft, für die wir ein Festpreisangebot für das Gebäude gemacht haben. Dann gibt es Kosten wie Erdarbeiten oder Gemeindegebühren, die offen abgerechnet werden. Diese stellen wir der Bank oder dem Kunden als Zahlungsauftrag zur Verfügung.
Andi
Genau.
Andi
Wenn sich die Bedürfnisse ändern oder bei der Bemusterung zusätzliche Wünsche aufkommen, können das Kostenfaktoren sein. Auch die Frage, ob bereits alles abgeklärt wurde – wie Untersuchungen an einem alten Gebäude oder am Bauuntergrund – spielt eine Rolle. Diese Faktoren beeinflussen die Kostensicherheit. Grob geschätzt sollte man mit einer Abweichung von +-10% rechnen.
Andi
Der Festpreis für das Haus bleibt bestehen. Änderungen wie ein teurerer Bodenbelag werden separat berücksichtigt. Der Kunde zahlt dann nur die Differenz.
Andi
Einige Themen darin sind sicherlich komplex, vor allem, weil der Bauherr meistens zum ersten Mal mit so etwas konfrontiert wird. Hierbei bekommt er Unterstützung, entweder vom Verkaufsteam oder von einem Berater, der ihm bei Unsicherheiten hilft.
Andi
Ja, es ist für beide Seiten entscheidend, eine klare Basis zu schaffen. Alles sollte eindeutig definiert sein, damit beide Parteien genau wissen, was zum Preis gehört und welche Leistungen enthalten sind.
Andi
Danke dir, Guido.
Andi:
Dankeschön, Guido!
Andi:
Ich bin Bereichsleiter vom Baumanagement. Das umfasst die gesamte Kostenkalkulation, den Einkauf bei unseren Subunternehmern sowie das ganze Partnernetzwerk.
Andi:
Man spricht von den Anlagekosten und wie du gesagt hast, kommen da verschiedene Bestandteile hinzu. Wir haben das Grundstück als einen Teil. Dann kommen die Vorbereitungskosten dazu: Abbrucharbeiten, notwendige Rodungen und weitere vorbereitende Massnahmen. Danach folgt der Gebäudeteil, also die eigentlichen Baukosten. Und schliesslich gibt es noch die Umgebung und Erschliessung, das sind Gartenarbeiten, Kanalisation, Werkleitungen und ähnliches. Zusätzlich gibt es die Baunebenkosten, wie Gebühren für Behörden, Versicherungen oder beispielsweise Schutzraumabgaben.
Andi:
Mit dem Grundstück ist meist schon klar, was an Kosten kommen könnte, oder man kann es zumindest genauer beziffern. Steht ein bestehendes Gebäude darauf, kann man erste Offerten für den Abriss einholen. Dabei sollte man vor allem bei älteren Gebäuden darauf achten, ob Schadstoffe wie Asbest vorhanden sind. Diese müssen vorab untersucht und separat entsorgt werden, was ebenfalls Kostenverursacht.
Andi:
Asbest ist ein Baumaterial, das früher oft in alten Liegenschaften verwendet wurde. Es handelt sich um schadstoffhaltige Produkte oder Bauteile, die heutzutage nicht mehr verwendet werden dürfen. Vor einem Rückbau müssen sie aus dem Gebäude entfernt und speziell entsorgt werden.
Andi:
Man untersucht das Gebäude, in dem Proben genommen werden, zum Beispiel von Fliesenklebern, Farbanstrichen oder Dichtungen. Diese Proben werden ins Labor geschickt und dort wird ein Bericht erstellt. Auf Basis dieses Berichts weiss man dann, ob Asbest im Gebäude vorhanden ist. Falls ja, muss es vorab ausgebaut und speziell entsorgt werden. Das ist ein zusätzlicher Kostenpunkt, der auch den zeitlichen Ablauf beeinflussen kann.
Andi:
Ja, im Vorfeld ist es sehr schwierig. Mit dem Bericht kann man jedoch präziser beziffern, was enthalten ist und wie viel es kostet.
Andi:
Ja, das ist richtig. Man hat in der Regel keine grüne Wiese, auf der man direkt mit dem Bau beginnen kann. Zuerst muss man eventuell ein bestehendes Gebäude rückbauen, Wald roden oder Bäume entfernen, die auf der Parzelle stehen. Zudem sind oft Untersuchungen am Gebäude nötig, um überhaupt starten zu können. Manchmal benötigt man auch eine Baupiste oder Zufahrt für die Bauinstallation. Das sind alles Arbeiten, die im Vorfeld notwendig sind.
Andi:
Einfach gesagt, die Gebäudekosten umfassen das gesamte Bauwerk. Es beginnt beiden Bodenplatten und umfasst das komplette Volumen, das man von aussen sieht –vom Keller bis zum Dach. Dazu gehören sämtliche Leistungen wie Heizung, Ingenieurshonorare, Gipserarbeiten, Küche und so weiter. Eigentlich alles, was das Gebäude umfasst.
Andi:
Ja, "schlüsselfertig" ist ein passender Begriff. Allerdings gehört dazu auch die Erschliessung mit Werkleitungen wie Strom, Wasser oder Kanalisation, die oft unter Umgebung und Erschliessung oder im BKP 4 fallen.
Andi:
Das hängt vom Projektstadium ab. Am Anfang arbeitet man oft mit groben Schätzungen und geht dann ins Detail. Die Kosten werden präziser, je weiter das Projekt fortschreitet. So können wir auch die Finanzierung für den Kunden besser kalkulieren.
Andi:
Das wird in Absprache mit dem Kunden festgelegt. Man klärt die Bedürfnisse ab, definiert ein Budget und nutzt Referenzen oder Erwartungen des Kunden, um eine Basis zu schaffen. Dieses Budget steht dann später bei der Bemusterung zur Verfügung.
Andi:
Die Leitungen sind nicht immer direkt unter dem Haus. Sie befinden sich vielleicht an der Grundstücksgrenze oder in der Strasse. Es könnte sein, dass man Strassendurchbrüche machen oder die gesamte Kanalisation, Medien, Telefonleitungen oder Wasseranschlüsse zum Haus führen muss. Das gehört alles zu den Kosten. Zusätzlich kann schlechter Baugrund ein Thema sein. Manchmal muss man das Gebäude auf Pfählen gründen oder zusätzliche Sicherungsmassnahmen wie Hangsicherungen oder Baugrubensicherungen durchführen. Auch die Erdarbeiten, Aushub und Gartenarbeiten wie Stützmauern und Bepflanzungen fallen in diesen Bereich.
Andi:
Ein Hang kann höhere Kosten verursachen, aber das muss nicht zwingend so sein. Um genauere Zahlen zu bekommen, kann man eine Baugrunduntersuchung durchführen. Dabei werden Sondierungen gemacht und ein Geologe oder Ingenieur beurteilt das Material und erstellt ein Konzept. So lassen sich die Kosten besser abschätzen.
Andi:
Das Budget ist notwendig, da man Zufahrten, Sitzplatz, Garagezufahrt und Hauszugang direkt anlegen muss. Begrünung und Bepflanzungen können je nach Kundenwunsch und Budget später erfolgen, wenn finanzielle Mittel knapp sind. Hier gibt es Spielraum für individuelle Prioritäten.
Andi:
Im Garten kann man sehr viel investieren, je nach Prioritäten. Für manche Kunden ist ein schöner Garten wichtig, andere bevorzugen eher eine zweckmässige Gestaltung.
Andi:
Nebenkosten sind noch ein separater Bereich. Dazu gehören Bewilligungsgebühren von der Gemeinde, Anschlussgebühren für Werkleitungen wie Kanalisation, Wasser und andere Medien. Diese können stark variieren, je nach Gemeinde oder Kanton. Auch Versicherungsleistungen und Schutzraumabgaben fallen darunter. Je nach Projekt können auch Honorare für Spezialisten dazukommen.
Andi:
Ja, diese Gebühren sind vorgegeben. Allerdings unterscheiden sich die Ansätze je nach Gemeinde oder Werk. Manche Gebühren hängen von der Grundstücksfläche ab, andere von den Gebäudekosten. Das ist sehr individuell geregelt und kann innerhalb der Schweiz stark variieren.
Andi:
Das ist schwer zu beziffern, da das Grundstück entscheidend ist. Ist die Parzelle flach, kann man mit einem einfachen Aushub rechnen. Bei einer Hanglage oder wenn Sicherungen nötig sind, kann das Monate dauern und die Kosten vervielfachen. Auch Gebühren variieren stark je nach Gemeinde. Es hängt also vom Grundstück und vom Gebäude ab.
Andi:
Das ist absolut richtig. Gerade wenn man einen Hauspreis hört, sollte man sich bewusst sein, dass das nur ein Teil der Gesamtkosten ist. Ein Baupartner hilft, alle Kosten transparent darzustellen und ein vollständiges Investitionsbudget zu planen – wichtig auch für die Finanzierung und die Bank.
Andi:
Danke dir auch! Bis zum nächsten Mal!
Chiara:
Hallo Guido, freut mich, hier zu sein.
Chiara:
Das hängt von der jeweiligen Situation ab. Oft startet man mit einer Machbarkeitsstudie, vor allem bei grösseren Überbauungen. Damit klärt man, ob die Idee umsetzbar ist – wie viele Wohnungen, Flächen oder Volumen möglich sind.
Chiara:
Es ist möglich, aber meistens beginnt man direkt mit einem Vorprojekt. Das geht schon mehr ins Detail und man erhält etwas Konkretes, woran man sich orientieren kann.
Chiara:
Bei einer Machbarkeitsstudie analysiert man die Situation und das Grundstück. Man prüft, was machbar ist, zieht Reglemente und Bauzonen ein und entwickelt ein Grobkonzept unter Berücksichtigung von Bauland und Vorschriften.
Chiara:
Es gibt verschiedene Reglemente: kommunale, kantonale und nationale Vorschriften. Manche gelten über mehrere Kantone hinweg, andere sind spezifisch für eine Gemeinde.
Chiara:
Ja, es ist tatsächlich viel. Es erfordert viel Zeit, da die Regelungen stark von der jeweiligen Ortschaft abhängen. Man muss sich intensiv einlesen und prüfen, welche Vorschriften in Bezug auf Grösse, Volumen, Flächen und Ähnliches einzuhalten sind.
Chiara:
Genau und diese Reglemente werden regelmässig überarbeitet. Das kann uns vor Herausforderungen stellen, da wir berücksichtigen müssen, wann Anpassungen vorgenommen werden, wann wir mit dem Bau beginnen und ob die Baueingabe vor oder nach einer Änderung erfolgt.
Chiara:
Genau, wir müssen das Reglement jedes Mal aufs Neue überprüfen.
Chiara:
Ja, bei einer Machbarkeitsstudie bleiben wir noch an der Oberfläche. Wir legen die wichtigsten Punkte fest, wie Grenzabstände, Höhen und Grössen. Im Vorprojekt gehen wir dann detaillierter darauf ein und berücksichtigen die Reglemente genauer.
Chiara:
Das ist eine Möglichkeit. Man kann aber auch direkt mit einem Vorprojekt starten, wenn klar ist, dass man auf einem bestimmten Grundstück bauen möchte. Dabei arbeiten wir ähnlich wie bei einer Machbarkeitsstudie, werden jedoch im Laufe der Planung immer detaillierter.
Chiara:
Grundsätzlich starten wir ähnlich, indem wir die Lage des Grundstücks analysieren: Ist es in einem Dorf oder einer Stadt? Wie ist die Erschliessung, wo liegt die Strasse und wie ist die Ausrichtung zur Sonne? Im Vorprojekt planen wir dann die Räumlichkeiten konkret und auf das Grundstück zugeschnitten. Dazu kommen das Reglement und die Wünsche des Bauherrn. Wir entwickeln Grundrisse gemeinsam mit ihm, basierend auf seinen Vorstellungen.
Chiara:
Ja, genau.
Chiara:
Der Bauherr sollte sich vorab Gedanken machen: Wie wohne ich? Was sind meine Routinen? Wichtig ist auch, mit uns Architekten eng zusammenzuarbeiten und uns diese Routinen zu erklären. Wir möchten verstehen, was der Bauherr braucht, welche Familienkonstellation vorliegt und ob zum Beispiel Flexibilität für zukünftige Lebensphasen wichtig ist. Oft hilft es auch, gezielte Fragen zu stellen, damit der Bauherr seine Bedürfnisse besser versteht.
Chiara:
Das ist tatsächlich eine Herausforderung für uns, herauszufinden, was dem Bauherrn an bestimmten Bildern oder Ideen gefällt. Durch Gespräche kristallisiert sich heraus, welche Aspekte wichtig sind. Dann können wir konkret planen, immer unter Berücksichtigung der Reglemente und des Budgets.
Chiara:
Unsere Aufgabe ist es, eine Balance zwischen den Wünschen, den Reglementen und den Gegebenheiten des Grundstücks zu finden. Das beginnt oft mit ersten Handskizzen, die wir dann im CAD überprüfen und anpassen. Gerade bei schwierigen Grundstücken, zum Beispiel an einem Hang ist das besonders wichtig. Es kann vorkommen, dass die ursprüngliche Idee angepasst werden muss, weil sie nicht umsetzbar ist.
Chiara:
Ja, das Vorprojekt enthält alle relevanten Punkte: die Analyse der Situation, die Erschliessung, konkrete Grundrisse, das Raumprogramm, die Wünsche des Bauherrn und auch die Aussengestaltung. Dazu kommt eine erste Kostenberechnung.
Chiara:
Er erhält die Situationspläne, Grundrisse, Aussenansichten und eine Kostenberechnung.
Chiara:
Ein Situationsplan zeigt das Grundstück im Kontext – also eine Art Grundriss aus grösserer Entfernung, mit umliegenden Häusern, Strassen und der Umgebung.
Chiara:
Nein, die Grundrisse enthalten die Räume und sogar die Möblierung, damit man sich alles besser vorstellen kann.
Chiara:
Genau, das hilft, ein realistisches Bild zu bekommen.
Chiara:
Für das Gebäude bieten wir eine Kostengenauigkeit von 5%. In der Berechnung sind auch die Umgebung, Erschliessung und Baunebenkosten enthalten.
Chiara:
Ja, das hilft, den nächsten Schritt zu planen und weiterzumachen.
Chiara:
Eine Studie – ob Vorstudie oder Machbarkeitsstudie – dient eher der Klärung von Flächen und Volumen. Man prüft, was grob möglich ist, ohne sich auf Details wie Räume zu konzentrieren. Ein Vorprojekt bietet dagegen detaillierte Unterlagen, mit denen man konkret weiterarbeiten kann.
Chiara:
Danke dir, Guido!
Reiner:
Sali Guido, ein GU ist ein Unternehmen, das ein Bauprojekt als Ganzes übernimmt und aus einer Hand umsetzt.
Reiner:
Aus meiner Sicht, auf jeden Fall. Beim GU ist auch die Gesamtverantwortung klar geregelt.
Reiner:
Das hängt von jedem Generalunternehmen etwas ab. Bei uns bieten wir alles an – von der Architektur, Innenarchitektur, Baumanagement bis hin zur Bauleitung.
Reiner:
Ich denke nicht, denn die Gesamtverantwortung und -koordination sind klare Vorteile. Es hängt aber immer davon ab, wie ernst die Aufgaben genommen werden.
Reiner:
Bei uns starten wir mit der Architektur. Wenn jemand ein Grundstück besitzt und ein Haus bauen möchte, beginnen wir gemeinsam mit der Planung. Wir übernehmen alle administrativen Aufgaben, wie Baugesuche und kümmern uns auch um die Innenarchitektur. Der Bauherr muss beispielsweise nicht allein Bodenbeläge oder Küche aussuchen – wir begleiten ihn bei jedem Schritt. Besonders bei der Umsetzung ist die Begleitung wichtig, denn auf der Baustelle können die meisten Fehler passieren. Da jedes Haus ein Unikat ist, ist es eine Herausforderung, alle Gewerke zu koordinieren.
Reiner:
Die Bauleistungen selbst kaufen wir ein. Alle Koordinationsarbeiten wie Planung, Innenarchitektur und Baumanagement führen wir durch. Wir besitzen jedoch kein eigenes Baugeschäft. Die Gewerke wie Maurer, Gipser oder Maler sind Partnerunternehmen, mit denen wir regelmässig zusammenarbeiten.
Reiner:
Es gibt Zulieferer, wie zum Beispiel Küchen- oder Fensterbauer, sowie die Lieferanten für Heizsysteme. Dann gibt es die Unternehmer wie Baumeister, Maurer, Zimmermann, Schreiner, Elektriker oder Installateur. Da wir in der ganzen Deutschschweiz tätig sind, haben wir ein Netzwerk an bewährten Unternehmen, die wir bevorzugt berücksichtigen. Gleichzeitig sind wir immer offen, neue Unternehmen kennenzulernen.
Bezüglich Deiner Frage, ob der Bauherr die Baupartner selbst auswählen kann: Bis zu einem gewissen Grad können wir die Wünsche des Bauherrn berücksichtigen. Wir behalten uns jedoch das letzte Wort vor, da wir die Gesamtverantwortung tragen und für die Qualität der Umsetzung einstehen.
Reiner:
Nein, der Elektriker wird nicht aus der Ostschweiz kommen, wenn ein Haus in Zürich gebaut wird. Es gibt nur wenige Gewerke, die tatsächlich aus der Ostschweiz anreisen. Der Grossteil der Arbeitsgattungen wird mit Unternehmen aus der jeweiligen Region umgesetzt. Ein Baumeister arbeitet in der Regel in einem Radius von 15 bis 20 Kilometern um seinen Standort und fährt nicht 50 oder 100 Kilometer zur Baustelle. Es gibt einige wenige Gewerke, die flexibler sind aber generell bevorzugen wir regionale Partner, da dies auch für die Nachbetreuung vorteilhaft ist.
Reiner
Ein wichtiger Punkt ist die Nachbetreuung. Sollte nach Ablauf der Garantiezeit ein Problem auftreten, kann der Bauherr auf die lokalen Partner zurückgreifen.
Reiner:
Kein anderes Modell bietet dem Bauherrn so viel Entspannung wie das GU-Modell. Im klassischen Modell, also mit einem Architekten, ist der Bauherr deutlich stärker involviert, da er mit jedem einzelnen Unternehmer einen direkten Werkvertrag abschliessen muss. Beim GU-Modell, wie wir es anbieten, schliesst der Bauherr lediglich einen Pauschalvertrag mit uns ab und hat mit den einzelnen Unternehmern gar nichts zu tun. Die Verantwortung für die Koordination, die Garantien und den Preis liegt vollständig bei uns.
Dieses Modell passt perfekt in die heutige Zeit, da Bauherren oft stark in ihrem Beruf oder ihre Familie eingebunden sind und weder die Zeit noch den Wunsch haben, sich von A bis Z um ein Bauprojekt zu kümmern.Vor allem die Verantwortung, dass auf der Baustelle alles reibungslos läuft, sollte nicht beim Bauherrn liegen, sondern bei uns als Generalunternehmen.
Reiner:
Richtig. Natürlich ist der Zeitaufwand in der Planungsphase etwas intensiver – das ist bei jedem Modell so. Zunächst muss das Haus sorgfältig geplant und die gewünschten Leistungen definiert werden. Sobald jedoch das Haus bestellt, die Bemusterung abgeschlossen und alle Entscheidungen getroffen sind, wird es für den Bauherrn sehr entspannt.
Während der Umsetzung hat der Bauherr nur noch wenige Pflichttermine auf der Baustelle, die eher Kontrollbesuchen gleichen. Es geht dabei nicht darum, dass plötzlich grosse Änderungen vorgenommen oder erneut Materialien ausgewählt werden müssen, wie es manchmal in anderen Modellen vorkommen kann. Solche nachträglichen Anpassungen bringen oft zusätzliche Konsequenzen mit sich, die wir beim GU-Modell vermeiden möchten.
Reiner:
Wir nennen diesen Prozess "Bemusterung". Dabei wählt der Bauherr zusammen mit unserer Innenarchitekturabteilung alle finalen Oberflächen aus – von Böden, Wänden und Decken bis hin zu Küche, Bädern und Schreinerarbeiten. Der gesamte Ablauf ist durch organisiert, sodass der Bauherr nie allein entscheiden oder auf seinen eigenen Geschmack oder das Wohlwollen eines Verkäufers vor Ort angewiesen ist. Stattdessen steht ihm immer ein Innenarchitekt zur Seite, der berät, coacht und genau weiss, was budgetiert wurde. So können Entscheidungen effizient getroffen werden. Am Ende geht es darum, wie viel Zeit der Bauherr für diesen Prozess aufbringen möchte oder kann.
Reiner:
Nein, man ist keineswegs eingeschränkt. Es gibt immer die Möglichkeit, den Rahmen zu erweitern und auf Partner oder Subpartner zuzugehen, die wir nicht regelmässig berücksichtigen. Nehmen wir das Parkett als Beispiel: Es gibt viele Anbieter und falls ein bestimmtes Modell nicht bei unseren Standardlieferanten verfügbar ist, suchen wir gemeinsam nach einer Lösung. Wir holen dann beispielsweise von unserem Bodenleger ein Angebot ein, damit genau das gewünschte Parkett geliefert und verlegt werden kann.
Reiner:
In solchen Fällen behalten wir uns das letzte Wort vor. Wenn es sich aber auf eine einzelne Leistung, wie den Boden, beschränkt und eine Beziehung zu einem bestimmten Handwerker besteht, ist das möglich. Der Bauherr kann diese Arbeit in Eigenleistung vergeben. Allerdings sollte der Grossteil des Innenausbaus nicht in Eigenleistung erfolgen – sonst macht das Konzept eines Generalunternehmens keinen Sinn.
Reiner:
Das Problem ist, dass wir wissen, wie viele Rädchen reibungslos ineinandergreifen müssen, damit ein Bauprojekt gelingt. Bei vielen Eigenleistungen liegt es dennoch an uns und unserem Bauleiter, die gesamte Koordination zu übernehmen, auch wenn die Arbeiten durch den Bauherrn vergeben werden. Das ist nicht der Sinn einer GU-Lösung. Kleinere Eigenleistungen sind kein Problem aber bei grösseren Teilen des Innenausbaus wird es kompliziert und erschwert unsere Arbeit.
Reiner:
Genau, das ist ein wichtiger Punkt. Die Kostenplanung, Detaillösungen und die Endqualität vor Ort können darunter leiden. Wenn viele Eigenleistungen zusammentreffen, fehlt oft die Gesamtverantwortung. Am Ende soll man durch das Haus gehen und sagen können: "Das ist genau so, wie ich es wollte." Dafür müssen viele Dinge perfekt zusammen passen und unser Bauleiter sorgt dafür, dass auch die letzten Details stimmen. Das wird schwieriger, wenn wir mit Handwerkern arbeiten müssen, die nicht regelmässig mit uns kooperieren.
Reiner:
Ja, der Bauleiter ist bei uns im Haus. Das ist ein entscheidender Faktor, vor allem für die Qualitätssicherung.
Reiner:
Die üblichen Garantieleistungen nach den SIA-Normen bleiben bei uns. Wenn der Bauherr das Haus übernimmt, stehen wir weiterhin als Ansprechpartner zur Verfügung – sowohl für die zweijährige Garantie als auch für die Kontrolle nach fünf Jahren.
Reiner:
Ich vergleiche es gern mit dem Kauf eines Autos. Man geht in ein Autohaus, weiss ungefähr, was man möchte, sucht sich ein Modell aus, spezifiziert es, bekommt einen festen Preis und schliesst einen einzigen Vertrag ab. Man bestellt nicht jede Komponente wie Karosserie, Räder und Sitze einzeln. Bei einem Haus ist es ähnlich: Die Gesamtverantwortung und der Festpreis sind die Hauptkriterien, die ein Generalunternehmen auszeichnen.
Reiner:
Natürlich gibt es Argumente gegen ein GU. Manche Bauherren kritisieren, dass wir feste Zulieferer und Partner haben und versuchen könnten, die Marge zu optimieren, da wir mit einem Festpreis arbeiten. Wenn wir günstiger einkaufen, wird unsere Marge grösser. Das ist einerseits korrekt, andererseits tragen wir als GU auch Risiken. Wenn ein Fehler passiert oder etwas vergessen wird, übernehmen wir die Kosten und können diese nicht an den Bauherrn weitergeben. Dieses Geschäftsmodell funktioniert nur nachhaltig, wenn alle profitieren – der Bauherr, der GU und die Partnerunternehmen. Wir sind auf gute Unternehmer angewiesen und langfristige Zusammenarbeit. Kurzfristiges Gewinnstreben schadet nur allen Beteiligten.
Reiner:
Dieses Argument kommt tatsächlich hin und wieder auf. Dabei ist es essenziell, wie ein GU mit seinen Zulieferern und Partnern arbeitet. Wir sind auf gute Unternehmer angewiesen, denn nur wenn es für alle – den Bauherrn, den GU und die Unternehmer – passt, entsteht eine nachhaltige und langfristige Zusammenarbeit. Eine Win-Win-Situation ist das Ziel. Es bringt nichts, kurzfristig Margen zu optimieren, wenn dadurch die guten Unternehmer abspringen, weil es für sie finanziell nicht aufgeht. Letztendlich liegt es in unserer Verantwortung als GU, das Gleichgewicht zu wahren und sicherzustellen, dass die Zusammenarbeit für alle Beteiligten stimmig ist. Kurzfristiges Denken schadet der gesamten Baukette – und darauf können wir uns als GU nicht einlassen.
Dario:
Hallo, danke, dass ich wieder dabei sein darf.
Dario:
Bei der individuellen Planung startet man bei null, sprich, man beginnt auf einem weissen Blatt. Ein Konzepthaus hingegen bietet eine Basis, die man „aus der Schublade“ nehmen kann. Diese Basis ist oft ein klassisches Einfamilienhaus mit zwei oder drei Geschossen. Darauf aufbauend kann das Haus an die jeweilige Situation angepasst werden.
Dario:
Den Begriff „Fertighaus“ sehe ich kritisch. Es ist nicht so, dass das Haus komplett fertig gebaut angeliefert und aufgestellt wird. Ein Konzepthaus dient vielmehr als Planungsgrundlage. Umgangssprachlich wird ein Fertighaus häufig mit Holzbau oder Modulbau verbunden, bei welchem bestimmte Elemente vorgefertigt sind. Heute betrachtet man jedoch jede Situation individuell, egal ob man mit einer bestehenden Planungsgrundlage arbeitet oder nicht.
Dario:
Es kommt auf das Portemonnaie drauf an. Wenn man unbegrenzte Möglichkeiten hat, dann klar. Allerdings benötigt man auch das passende Grundstück und muss die Bauvorschriften beachten, um ein individuelles Konzept umsetzen zu können. Auf einem durchschnittlichen Grundstück von 500 m2 in einer Einfamilienhauszone hat man begrenzte Möglichkeiten, beispielsweise könnte man vielleicht maximal ein Attikageschoss mit 300 m2 Bruttogeschossfläche realisieren.
Dario:
Ja, man startet mit einer Basis, zum Beispiel für 600’000 Franken und kann diese weiter anpassen und entwickeln. Es ist eine effizientere Form der Planung.
Dario:
Du hast damit bereits ein Grundvolumen, die Grundrissgestaltung, Raumaufteilung, Zimmeranzahl, Treppenposition, äusseres Erscheinungsbild, Dachform und so weiter. Viele Leute können sich ohne eine Vorlage schlecht vorstellen, wie ihr Haus aussehen könnte. Diese Basis lässtsich dann individuell anpassen und weiterentwickeln – je nach Budget.
Dario:
Genau, es ist ein Konzept, das von einem Architekten entworfen wurde, der weiss, wie eine sinnvolle Raumaufteilung aussieht und worauf man bei der Besonnung achten muss. Die Ausrichtung des Hauses sollte immer auf die Gegebenheiten des Grundstücks abgestimmt werden.
Dario:
Ja, definitiv. Man kann das Volumen verändern, Zimmer vergrössern oder verkleinern, das Haus spiegeln und so weiter. Diese Anpassungen sind bei allen Konzeptbasierten Strategien möglich, unabhängig vom Anbieter.
Dario:
Jede Anpassung führt erfahrungsgemäss dazu, dass das Haus grösser und besser ausgestattet wird, was sich dann auch in den Kosten widerspiegelt. Das ist immer nachvollziehbar. Man hat eine Basis und kann sie erweitern, beispielsweise mit einer Garage, einem Carport, einer überdachten Terrasse oder einem Attikageschoss. Diese Kosten steigerungen sind verständlichund helfen, Prioritäten zu setzen. Menschen, die sich nicht tiefgehend mit dem Thema beschäftigen, wissen oft nicht, ob eine zusätzliche Investition wie ein Balkon überhaupt sinnvoll ist.
Dario:
Ich empfehle immer, sich direkt beim Anbieter zu informieren. Das zeigt auch, wie schnell die Reaktionszeit ist und wie gut man beraten wird. In den Basispreisen sind oft Umgebungs- und Erschliessungskosten nicht enthalten. Dazu gehören Kosten für den Aushub, Keller, Leitungen von der Strasse, Gartenbudget und externe Erschliessung. Diese Preise sind sehr individuell und hängen von vielen Faktoren ab, wie der Gemeinde, dem Kanton, dem Grundstück und der Topografie.
Dario:
Grundsätzlich kommen zu jedem Basispreis immer Umgebungs-und Baunebenkosten hinzu.
Dario:
Das kann man nicht für alle Anbieter sagen. Daher würde ich empfehlen, sich direkt zu informieren und so auch zu testen, wie professionell man beraten wird.
Dario:
Nein, das wäre nicht seriös, da die Preise entweder zuniedrig oder zu hoch angesetzt wären. Es ist sinnvoll, die Preise individuell anzupassen.
Dario:
Es gibt zum Beispiel Anbieter in Deutschland, die Häuser ohne Keller anbieten, weil dort oft grössere Grundstücke zur Verfügung stehen. Sie haben dann vieles im Technikraum, Küche oder Garage integriert.
Dario:
Nein.
Dario:
Ja, das ist eine der ersten Fragen, die man stellen sollte: Was ist im Preis enthalten? Dazu gehören der Keller, die Umgebung, der Aushub und auch die Budgets für Küche, Bodenbeläge und Sanitärausstattung. Es ist ein sehr komplexes Thema und jeder Anbieter hat ein anderes Leistungspaket.
Dario:
Ja, eine komplett individuelle Planung dauert in der Regel länger. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass auch bei einem Konzepthaus Anpassungen vorgenommen werden, was ebenfalls Zeit in Anspruch nimmt. Es hängt immer von der Flexibilität des Planers und den Wünschen des Kunden ab.
Dario:
Richtig. Die Idee hinter einem Basishaus ist, dass es effizienter geplant wird, was sich im Preis widerspiegelt. Letztendlich kann ein Konzepthaus aber so angepasst werden, dass es fast so aufwendig wird, wie eine individuelle Planung.
Dario:
Hallo, danke dass ich hier sein darf.
Dario:
Grundsätzlich unterscheidet man vor allem zwei: die Massivbauweise und die Holzbauweise. Das sind die beiden etablierten Methoden. Bei der Massivbauweise wird gemauert und betoniert, bei der Holzbauweise arbeitet man mit vorgefertigten Holzständer-Elementen.
Dario:
*lacht*
Dario:
Es gibt viele Hersteller, die da bereits dran sind. Auch die ETH in Zürich und so weiter. Es wird in Zukunft sicher eine Rolle spielen, denke aber bei einem Einfamilienhausbau ist das nicht relevant.
Dario:
Grundsätzlich wird beim Massivbau alles vor Ort gebaut, gemauert und betoniert. Bei der Holzbauweise hingegen werden vorgefertigte Elemente angeliefert und dann auf der Baustelle in relativ kurzer Zeit zusammengefügt.
Dario:
Heute spricht man eher von schlüsselfertigen Häusern, bei denen man einen Pauschalvertrag abschliesst und das Haus komplett fertig gestellt wird. Für mich ist ein "Fertighaus" eher so etwas wie ein Tiny House, das per Helikopter angeliefert wird. Heutzutage wird jedes Projekt individuell auf die jeweiligen Bedürfnisse und Gegebenheiten angepasst. Es gibt selten noch Parzellen, wo man einfach so ein Fertighaus drauf stellen kann. Im Holzmodulbau arbeitet man teilweise schon mit vorgefertigten Elementen - zumindest früher hat man das so gemacht, dass man gewisse Typen hatte und diese dann konfigurieren konnte. Heute sind die Ansprüche aber höher. Die Individualität und die Ausgangslagen sind komplexer, weil jedes Projekt individuell geplant und realisiert wird.
Dario:
Genau. Auch ein Holzhaus benötigt zum Beispiel eine Bodenplatte, die betoniertwird. Die Wände sind zwar vorgefertigt und stehen schnell, aber der Innenausbau, wie die Elektroinstallation, braucht trotzdem seine Zeit.
Dario:
Wenn der Hersteller nicht überlastet ist und keine langen Wartezeiten hat, ist die Holzbauweise tendenziell schneller.
Dario:
Das kommt darauf an. Ich kenne nicht alle Anbieter im Detail, aber grundsätzlich gleicht sich das am Ende aus. Der Massivbau ist in der Schweiz weit verbreitet und hier gibt es viele Unternehmen, die das so anbieten. Man hat viele Vergleichsmöglichkeiten. Aber auch im Holzbau findet man Anbieter, die ähnliche Preise anbieten.
Dario:
Ja, das stimmt. Ein Schrägdach besteht fast immer aus Holz, allein wegen der Konstruktion und des Gewichts. Klar gibt es noch andere Möglichkeiten. Diese haben sich aber nicht durchgesetzt. Bei der Wand- und Deckenkonstruktion unterscheidet man grundsätzlich zwischen Holz- und Massivbauweise.
Dario:
Ja, absolut. Wenn Du an das Raumklima denkst, sagen manche Leute, dass es in einem Holzhaus ein anderes Wohngefühl gibt, weil es dampfdiffusionsoffen gebaut wurde. Messbar ist das jedoch nicht wirklich. Aber Du kannst natürlich Holzelemente im Innenbereich integrieren, zum Beispiel beim Boden, an den Wänden oder als Dekoelement und auch bei der Fassade.
Dario:
Das hat auch mit der persönlichen Einstellung zu tun. Wenn man viel Geld in ein Haus investiert, möchte man sich natürlich wohlfühlen und sagen können: "Wow, das ist es." Das spielt sicher auch eine Rolle, aber ich bin kein Psychologe oder Wissenschafter.
Andre:
Hallo Guido, schön wieder hier zu sein.
Andre:
Du hast das Bauland geprüft und besichtigt und zunächst kann man sich gratulieren und auf die Schulter klopfen.
Andre:
Du hast Dein Bauland reserviert. Höchstwahrscheinlich ist es noch nicht notariell beglaubigt, das heisst, es handelt sich um ein Gentlemen Agreement.
Andre:
Safe ist es nicht aber die Wahrscheinlichkeit ist sehr gross, dass Du den Zuschlag erhältst. Das ist wie eine Kaufentscheidung, wo man sagt, man ist einen Schritt weiter aber rechtlich gesehen, wenn noch etwas dazwischen kommt, wird es nicht stand halten. Dann erhältst Du wieder Dein Geld zurück.
Andre:
Leider noch nicht.
Andre:
Das ist richtig. Du benötigst einen notariellen Vertrag, der vom Notar erstellt wird. In der Regel übernimmt dies die öffentliche Hand. In den verschiedenen Kantonen wird das unterschiedlich gehandhabt, aber üblicherweise erstellt die öffentliche Hand den Entwurf des Kaufvertrags für dich.
Andre:
Nein, das glaube ich nicht. Es hängt immer von der Konstellation zwischen Verkäufer und Käufer ab, aber normalerweise kümmert sich die veräussernde Partei darum. Sie beauftragt den Notar mit der Erstellung des Vertrags.
Andre:
Ja.
Andre:
Grundsätzlich solltest Du dir Hilfe holen, auch wenn der Vertrag vom Notar erstellt wird. Der Notar hat die Aufgabe, den Vertrag neutral zu gestalten und sicherzustellen, dass alle Parteien den Vertrag auch verstanden haben. Du erhältst einen Vertragsentwurf, den du prüfen lassen kannst. Es ist möglich, externe Personen wie Anwälte hinzuzuziehen, die dir helfen, den Vertrag besser zu verstehen. Danach wird der Vertragsentwurf an die Bank gesendet.
Andre:
Im Vertrag wird einerseits festgehalten, worum es geht, also um das Kaufobjekt – in unserem Fall ein Bauland. Darin sind zum Beispiel auch Dienstbarkeiten aufgeführt, die auf dem Grundstück lasten, sowie eventuelle Beschränkungen, wie Durchleitungsrechte und Ähnliches. All diese Punkte sind klar definiert und unmissverständlich beschrieben. Es ist wichtig, dass man all diese Aspekte im Vorfeld geprüft hat.
Andre:
Dienstbarkeiten können auf beiden Seiten vorkommen. Einerseits kann es eine Belastung für das Grundstück sein, andererseits ein Recht. Zum Beispiel kann es ein Näherbaurecht sein, das es erlaubt, dichter aneinander zu bauen. Oftmals gewährt man sich solche Rechte gegenseitig, oder es kann ein Bepflanzungsrecht bestehen, das erlaubt, näher an die Grundstücksgrenze zu pflanzen. Zudem gibt es Durchleitungsrechte für Kanalisations- oder Erschliessungsleitungen, die man entweder der benachbarten oder angrenzenden Parzelle gewähren muss oderselbst erhält.
Andre:
Hier braucht es nicht zwingend einen Profi, aber man muss es verstehen. Man muss wissen, was es bedeutet, denn in Dienstbarkeiten kann zum Teil eine Baubeschränkung geregelt sein. Dadurch könnte das Bauvorhaben so stark beeinträchtigt oder eingeschränkt werden, dass der Kauf für mich nicht mehr interessant wäre. Das ist sehr relevant.
Andre:
Da das Bauland sehr teuer ist und das grosse Geldflüsse sind, ist die Bank dafür zuständig. Die Bank erstellt auf Grundlage der vereinbarten Zahlungsmodalitäten ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen, das beim Notartermin der verkaufenden Partei übergeben wird.
Andre:
Nein, das ist leider nicht so. Hier gibt es unterschiedliche Laufzeiten. Es hängt davon ab, wo sich das Grundstück befindet, in welchem Kanton und wie viele Verträge gerade erstellt werden. Ich hatte schon Wartezeiten von 6 bis 8 Wochen für einen Vertragsentwurf, aber ich habe den Vertrag auch schon innerhalb einer Woche erhalten. Man sollte nicht davon ausgehen, dass es sehr schnell geht, aber es dauert auch nicht ein halbes Jahr. Es muss innerhalb der nützlichen Frist erledigt sein.
Andre:
Eher nicht. Diese Unterzeichnungen finden im Notariat statt. Die verschiedenen Parteien treffen sich im Büro des Notars. Man muss sich ausweisen und persönlich anwesend sein. Es ist auch möglich, sich vertreten zu lassen, wenn man das will, aber in der Regel sind die Käufer immer dabei.
Andre:
Es ist erstaunlich trocken. Man könnte denken, dass es viele Emotionen auslöst, aber es geht um grosse Geldbeträge und man ist froh, wenn der Termin stattfindet und alle erscheinen. Denn bis zum letzten Moment kann noch etwas Unvorhergesehenes passieren. Der Kauf ist erst abgeschlossen, wenn beide Parteien unterschrieben haben.
Andre:
Auch hier gibt es Unterschiede. Eigentlich ja. Im Kanton Zürich wird die Grundbuch Anmeldung vom Notar direkt vorgenommen und alles wird am selben Tag erledigt. Im Kanton Aargau kann es etwas verzögert sein, zwischen einem und zehn Tage.
Andre:
Das würde ich nicht empfehlen. Ich rate dir, zu warten, bis du Eigentümer des Grundstücks bist. So kannst du das Risiko minimieren, unnötige Kosten zu verursachen, falls der Kauf des Grundstücks nicht zustande kommt. Dann wären die ganze Planungsarbeit und alle Vorbereitungen umsonst gewesen.
Andre:
Auch das ist unterschiedlich. Je nach Kanton gibt es Handänderungssteuern oder nicht. Die Notargebühren und sonstigen Kosten werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Andre:
Ja.
Andre:
So ist es.
Andre:
Danke dir, Guido.
Oliver:
Danke vielmals. Hallo Guido.
Oliver:
Ich würde noch etwas abwarten und einige Dinge prüfen, bevor du zuschlägst.
Oliver:
Zuerst würde ich eine Verkaufsdokumentation beim Makler oder wer auch immer es inseriert hat, bestellen. Dann würde ich das Baureglement anschauen oder studieren und auch auf den Geoportalen, die ich letztes Mal schon erwähnt habe, gewisse Dinge abchecken. Wie zum Beispiel, was für eine Zone es ist, gibt es sonst noch Dinge, die man berücksichtigen muss. Zum Beispiel hat es noch einen Gestaltungsplan oder sonst noch etwas.
Oliver:
Das ist bei der Gemeinde. Meistens sind die Reglemente auf der Webseite der Gemeinde zu finden, oft unter der Rubrik „Online-Schalter“ oder bei den Gesetzen.
Oliver:
Ich würde jetzt einem Laien nicht empfehlen, sich da selbst reinzulesen und Dinge zu interpretieren. Ich würde das schon mit jemandem anschauen, der auch mit diesem Thema zu tun hat.
Oliver:
Ich würde sicher auch noch einen Grundbuchauszug verlangen. Das sind Dinge, die auch einschneidend sein können, für den weiteren Verlauf. Zum Beispiel Höhenbeschränkungen, Überfahrtrecht, Durchleitungsrecht, hier gibt es X verschiedene Varianten, die auch massgeblich Dinge beeinträchtigen können.
Oliver:
Grundsätzlich kannst du das nicht selbst beim Grundbuchamt verlangen, sondern sie geben das dem Eigentümer raus. Also sollte es eigentlich der Makler über den Eigentümer organisieren.
Oliver:
Genau, und wichtig ist auch noch, weiter ins Detail zu gehen. Der Grundbuchauszug ist das eine. Dort sieht man schnell, welche Belastungen es haben könnte oder hat. Aber es hat auch noch Belegnummern enthalten. Dort geht man dann ins Detail. Wo genau befindet sich diese (die Dienstbarkeit)… Was ist die Dienstbarkeit genau? Wo ist sie genau? Und, und, und…
Oliver:
Nein.
Oliver:
Richtig. Würde ich empfehlen.
Oliver:
Nein, das im Baureglement. Daher ist es wichtig, dass deine Vorstellungen mit den Vorschriften übereinstimmen. Zum Beispiel ist ein Flachdach oft ein Thema. In manchen Zonen sind Flachdächer nicht erlaubt. Dann ist der Kunde dort vielleicht schon enttäuscht und je nachdem wie hoch der Kunde es gewichtet, ein Flachdach haben zu können, ist das Land für ihn dann nicht mehr interessant.
Oliver:
Nein. Wenn das Flachdach keine Priorität hat, solltest du das Grundstück nicht gleich verwerfen. Man kann auch ein modernes Haus mit einem Steildach bauen.
Oliver:
Ich würde das so Hand haben: Vielleicht noch zum Makler. Er ist grundsätzlich nicht derjenige, der baureglementarisch voll den Durchblick hat. Ich würde das mit demjenigen anschauen, mit dem man wahrscheinlichdann das Haus baut. Ich sag jetzt, baugesetzlich kann man rein theoretisch auch zur Bauverwaltung der zuständigen Gemeinde und dort noch seine Fragen stellen.
Oliver:
Das kommt immer darauf an, wie das Grundstück verkauft wird. Da gibt es mittlerweile verschiedene Möglichkeiten und Varianten. Es kann sein, «de Schneller isch de Geschwinder» und dann ist es erledigt. Es gibt auch das Bieterverfahren. Das bedeutet, derjenige der am meisten bezahlt, bekommt das Bauland auch. Hier kann es auch mehrere Runden geben und die Deadlines, zu der man ein Angebot einreichen muss, sind meistens gegeben. Dann kann man diese Zeit nutzen, um Abklärungen zu treffen. Man kann zum Beispiel ein Angebot abgeben, das heisst ja nicht, dass ich es bekomme und dass ich der Höchstbietende bin. Abwarten und in dieser Zeit kann man dann alles abklären.
Oliver:
Ja, ich glaube, derjenige, der sich viele Hoffnungen machen kann, ist schlussendlich der der ein grosses Portemonnaie hat. Darum gibt es geteilte Meinungen zum Bieterverfahren. Viele finden es nicht cool. Logisch, derjenige, der es verkauft, findet es super, aber derjenige, der es kauft, kann sehr enttäuscht sein. Dass höre ich vielfach.
Oliver:
Ja, wenn du ernsthaft ein Bauprojekt in Betracht ziehst, solltest du wissen, wie viel du dir leisten kannst, um nicht mehr für das Grundstück zu zahlen, als am Ende für das Haus übrigbleibt.
Oliver:
Richtig.
Oliver:
Man kann aus den GIS-Kartenschon sehr viel rauslesen. Ist man eher im Bereich, wo es Grundwasser hat? Wenn der Hang sehr, sehr steil ist, dann wird es wahrscheinlich Massnahmen geben, die man auch berücksichtigen sollte. Was schlussendlich aus dem Boden hervorkommt, das wird immer unklar sein, ausser man macht wirklich eine Prüfung. Was man auch machen kann, ist die Nachbarn fragen, die dort schon gebaut haben. Dann hat man vielleicht etwas Gewissheit, was hervorkommt.
Oliver:
Das Überprüfen bis ins letzte Detail wird man vor dem Kaufprozess gar nicht schaffen. Das sind Gutachterstellen und das macht man normalerweise nicht, bevor man es kauft. Man hat am Schluss noch ein Restrisiko, das ist einfach so.
Oliver:
Wenn es in einem üblichen Rahmen ist, die typischen Dinge abzuklären, dann wird ein Architekt das kostenlos machen.
Oliver:
Grundsätzlich ist es so, dass alle offiziellen Dinge, die mit Grundstücken passieren, vom Notariat gemacht werden müssen. Das heisst normale Reservationsvereinbarungen mit einem Makler würden rein theoretisch nicht halten, aber man steht zu seinem Wort, darum ja.
Oliver:
Hoi Guido, es freut mich, wieder hier zu sein.
Oliver:
Am besten, auf jeder Hochzeit tanzen, die es gibt.
Oliver:
Ich würde es sicher in der Unternehmung erzählen, dass man auf Baulandsuche ist. Im Bekanntenkreis platzieren. Dann sicher auf den ganzen Portalen, die es gibt in der Schweiz. Zusätzlich kann man bei verschiedenen Maklern anklopfen, dass man interessiert ist und dass man Bauland sucht. Und wichtig ist, wenn man neu bauen will, dass man unbedingt Bestandesliegenschaften im Auge hat, damit man diese abbrechen und etwas Neues darauf realisieren könnte.
Oliver:
Richtig, auf jedem Immobilienportal kann man ein Suchabo für sich erstellen. Dort gibt man an, wo man sucht, in welchem Umkreis, in welchem Budget-Rahmen und dann bekommt man immer zeitnahe ein Mail, dass dort ein Bauland, ein Haus oder Gebäude zur Verfügung steht. Die gängigsten Immobilienportale sind Newhome, Homegate, ImmoScout24 und dann gibt es noch Comparis, welches ich sehr empfehle. Dort sind alle Portale auf einem verknüpft und man sieht alle Bauländer, die zur Verfügung stehen.
Oliver:
Das ist so. Ich würde sagen «De Schneller isch denn irgendwenn de Gschwinder». Ausser, es ist natürlich im Bieterverfahren, welches man sehr oft in der Schweiz hat. Dann ist der Ablauf schon definiert.
Oliver:
Nein, bezahlen tut eigentlich derjenige, der es (das Inserat) platziert und derjenige, der es konsumiert, für den ist es kostenlos.
Oliver:
Gewisse Kunden kommen und sagen «Ich suche dort, am liebsten nur dort» aber die Realität ist dann, dass die Leute die Augen oder den Winkel ein wenig öffnen, in dem sie suchen. Also den Such-Radius öffnen, denn es ist dann schwierig, wenn man sagt, dass man nur in dieser einen Gemeinde sucht. Und deshalb würde ich dann schon empfehlen, den Kreis ein wenig zu vergrössern.
Oliver:
Wenn man in einem kleinen Radius sucht, kann man am Wochenende vielleicht ein wenig herumlaufen und sieht dann ein freies Grundstück. Aber wenn man das von zuhause aus machen möchte, dann geht man am besten in ein Geoportal hinein und schaut dort, welches Grundstück noch frei ist. Dafür muss man aber im Thema drin sein, die Zone sollte auch stimmen, damit man in der richtigen Zone sucht. Das Gute bei den Geoportalen ist auch, dass man bei gewissen Inseraten auch gleich die Eigentümerschaft sieht und wem das Grundstück gehört. Dann könnte man denjenigen direkt anfragen, ob das Land so zum Verkauf offensteht oder eben nicht.
Oliver:
Das ist das Geo-Informationszentrum. Jeder Kanton hat eines. Im Aargau ist es AGIS, hier in der Umgebung ist es Geoportal, es gibt THURGIS, es gibt in Zürich eines, eigentlich überall, aber was jeweils angeboten wird, ist immer ein wenig unterschiedlich.
Oliver:
Richtig, korrekt. Es ist auch kostenlos.
Oliver:
Ja, natürlich. Rein theoretisch kann man auch beim Grundbuchamt bei der Gemeinde anrufen und fragen, wem das Grundstück gehört. Das ist öffentlich einsehbar. Es gibt auch gewisse Grundbuchämter, bei denen der Grundeigentümer bei einer gewissen Anzahl möchte, dass man etwas bezahlt. Aber wie gesagt, in diesen GIS kann man schon einmal die Eigentümer heraussuchen und dann sieht man gleich, wem das gehört. Ich habe schon einigen Kunden empfohlen, einen Steckbrief zu machen «Ich bin die und die Person, die und die Familie, so und so viele Kinder und wir würden gerne dort ein Haus bauen». Einige Kunden haben damit bereits Erfolg gehabt.
Oliver:
Wenn eine Privatperson das macht und das Interesse kundtut, dass man dort gerne bauen würde, dann ist das für den Eigentümer weniger nervig, als wenn jeden Tag ein Makler anruft. Es gibt auch eine andere Möglichkeit, die man sicher auch machen kann, die ich vorher noch nicht angesprochen habe: Man kann natürlich auch ein Inserat in einer Zeitung schalten, dass man ein Land sucht, für das und das. Als Beispiel.
Oliver:
Wenn jemand das Land verkaufen möchte, findet derjenige sehr viele Möglichkeiten, das irgendwo anbieten zu können. Die Gemeinde hat wahrscheinlich keine grosse Verantwortung, eine grosse Plattform zu bieten, ein Land zu kaufen oder zu bewerben auf der Webseite. Ich habe aber auch schon gesehen, dass einige Webseiten von Gemeindenschreiben «Verfügbare Bauländer». Aber man kann schon bei der Bauverwaltung oder die Gemeinde anfragen, ob sie etwas haben. Es kann sein, dass die Gemeinde selbst noch ein Grundstück hat, welches vielleicht nicht jetzt zum Verkauf steht, aber in einem Jahr. Vielleicht kann man schon platzieren, dass man Interesse hat, wenn es so weit kommt.
Oliver:
Ja, ich habe immer die Augen offen für meine Kunden für Grundstücke. Ich habe diverse Such-Abos bei den Plattformen und wenn etwas Geeignetes hereinkommt für einen Kunden, dann schicke ich ihm den Link weiter, er soll es sich anschauen und wenn es für ihn in Frage kommt, soll er sich bei mir melden. Ansonsten sicher bei verschiedenen diversen Maklern anklopfen und sagen, dass man auf der Suche ist und sehr interessiert ist und wenn sie etwas haben, werden sie das sicher in den Verteiler reintun und Dich anschreiben.
Oliver:
Lieber einmal mehr als einmal weniger.
In dieser Folge sprechen Guido und seine Frau Rebecca über eine spannende Frage: Warum haben sie bisher kein Haus gebaut – und werden sie es vielleicht noch tun? Rebecca hat nie vom Eigenheim geträumt, während Guido den Traum noch nicht ganz aufgegeben hat. Sie diskutieren über Baukosten in Rapperswil, unterschiedliche Wohnvorstellungen und die Herausforderung, sich bei der Planung eines Hauses einig zu werden. Ein spannendes Gespräch über Träume, Kompromisse und die Frage, ob das Haus vielleicht doch noch kommt!
Oliver:
Hoi Guido, es freut mich, hier zu sein und ich bin gespannt, welche Fragen Du mir heute stellen wirst.
Oliver:
Ich würde sagen ja, es ist immer die Frage, wo man sucht. Umso näher man bei einer Stadt sucht, umso schwieriger wird es. In der Umgebung einer Stadt gibt es sehr viele Leute, die ein Bauland suchen. Und dann ist immer die Frage, wie man sucht. Bestehende Häuser, die man abbrechen könnte, wären sicher auch sehr interessant, dass man diese auch im Blick hat, denn der Abbruch ist generell vielfach günstiger, als die Leute es sich vorstellen. Voraussetzung ist immer, dass es kein Asbest oder so etwas hat.
Oliver:
Auf jeden Fall, ich würde sagen, dass man möglichst viele Kanäle offen haben sollte, damit die Chance grösser ist, dass man etwas findet.
Oliver:
Hier sind wir wieder beim gleichen Punkt: Umso näher man bei einer Grossstadt ist, umso teurer wird das Land. Es kommt auch darauf an, was für eine Aussicht man hat: Sieht man auf den See, auf den Alpstein oder sonst etwas Spezielleres. Ein weiterer Faktor ist, was man auf dem Grundstück erstellen kann. Das heisst, wenn zum Beispiel Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser auf dem Bauland möglich sind, dann kann das den Baulandpreis auch nach oben treiben, weil man reintheoretisch ein Renditeobjekt daraufstellen könnte. Und je nachdem, was man daraufstellen kann, steigt der Wert vom Land.
Oliver:
Ja, ich würde schon sagen, je ländlicher es wird, umso günstiger ist es und je näher städtisch es wird, umso teurer.
Oliver:
Perfekte Grösse, würde ich sagen, das sieht jeder ein wenig anders. Einige Leute sagen «Ich will möglichst viel Rasen haben, um draussen zu spielen oder um einen Garten zu haben» und andere Leute sagen, tendenziell eher ältere Leute, «Ich möchte gar nicht viel Rasen haben, für mich reicht es, wenn es möglichst kompakt und übersichtlich ist. Ich möchte nicht den ganzen Unterhalt haben, Schnee schaufeln etc., was es alles gibt.» Das ist je nach Kunde unterschiedlich. Was sicher einen Einfluss hat, ist, was ich daraufstellen möchte und anhand dessen ergibt sich auch eine gewisse Grösse. Das hat auch mit Baugesetzen, Grenzabständen, Ausnützungsziffern etc. zu tun, das hängt auch davon ab.
Oliver:
Das ist noch witzig, das werde ich von den Kunden noch relativ oft gefragt «Wie viel Bauland brauche ich?». Da hängen so viele Faktoren zusammen: Ist die Erschliessung von unten oder von oben? Brauche ich eine Doppelgarage? Kann ich die Doppelgarage in den Keller platzieren? Was sind die Grenzabstände? Kann ich den Strassenabstand über den grossen Grenzabstand stellen? Da gibt es so viele Themen, deshalb kann man es nicht so beantworten. Am besten ist einfach immer, wenn man ein Land hat, welches in Frage kommen könnte, einfach an uns senden. Wir prüfen es und dann sagen wir dem Kunden, was etwa geht und was nicht geht.
Oliver:
Why not.
Oliver:
Es macht sicher Sinn, wenn ein bestehendes Haus noch steht, auf der Gemeinde oder in den GIS-Portalen nachzuschauen, ob das Haus irgendwie geschützt ist oder ob man gewisse Sachen erfüllen muss, wenn man es abbricht und etwas Neues baut. Muss man vielleicht im ähnlichen Stil wieder bauen? Das lohnt sich sicher. Wie gesagt, Asbest könnte auch vorkommen, aber das ist wieder ein anderes Thema.
Oliver:
Eigentlich gibt es 3 verschiedene Arten von diesen Erschliessungs-Graden. Vollerschlossen, teil erschlossen und nicht erschlossen. Voll erschlossen bedeutet eigentlich, dass es eine Zufahrt hat und alle Leitungen, die es benötigt, also Abwasser, Strom, Wasser etc. sind vorhanden. Teil erschlossen bedeutet, dass irgendeines dieser Teile nicht verfügbar ist. Zum Beispiel kann es sein, dass die Strasse vorhanden ist, aber vielleicht sind der Strom oder das Abwasser noch nicht dort. Nicht erschlossen ist, wenn beides nicht vorhanden ist. Weder die Fein-Erschliessung noch die Strasse.
Oliver:
Nein, also man muss sicher prüfen, was von dieser Erschliessung fehlt. Wenn die Kanalisation fehlt, ist die Frage, wo der nächste Anschluss ist und wie weit man graben muss, damit man dort hinkommt und anschliessen kann. Auch bei der Zufahrt: Wie weit muss man die Zufahrt machen, damit man zu dem Grundstück kommt. Das hat alles mit Kosten zu tun, die auch im Vorfeld wichtig sind für den Kunden, um zu wissen, worauf man sich einlässt.
Oliver:
Es kommt immer ein wenig drauf an. Die schönste Variante ist immer, wenn man am Hang ist und die Garagierung gleich im Keller machen kann. Oben ist es immer eine Geschmackssache, es gibt viele Leute, die es nicht so «lässig» finden, wenn die Garagierung oben ist. Das hat meistens auch damit zu tun, dass der Hauseingang eher im oberen Teil ist. Am Hang kann es sein, dass es Felsen oder Wasserdruck gibt. Das sind sicher viele Dinge, die man im GIS prüfen könnte, was ich sicher auch empfehlen würde. Ich sage den Kunden auch immer, dass sie die Nachbarn fragen sollen. Vielleicht haben diese vor Kurzem gebaut und man kann nachfragen, wie der Baugrund dort war oder ob es irgendwelche Massnahmen gibt, die man bei diesem Hang treffen muss oder nicht. Das können auch Hangsicherungen sein, die man machen muss, da gibt es X Themen.
Oliver:
Ich würde sagen, eher mit Vorsicht zu geniessen. In der Regel gibt es dort immer irgendwelche Auflagen. Entweder muss man das Gebäude wieder in dieser ähnlichen Art hinstellen, was natürlich zum Teil auch wieder mit Kosten verbunden ist. Man muss vielleicht kleinere Fenster anordnen, was viele Leute eher nicht wollen, sondern sie wollen lieber viele Fenster und grosse Glasflächen haben, was dort eher nicht möglich ist. Auch mit Flachdächern ist es eher problematisch. Vielfach sind auch Holzfassaden gefragt, aber auch nicht immer. Ich würde immer sagen, wenn man in der Landwirtschaftszone etwas beginnen möchte, ist es ganz wichtig, mit der Gemeinde und dem Kanton möglichst früh in Kontakt zu treten, um herauszufühlen, was dort möglich ist und was nicht.
Oliver:
In letzter Zeit sagt man, eine Umzonung findet eher weniger statt. Wenn, dann wir des eher rückgängig gemacht. Ich habe schon viele Dinge gehört, z.B. in Richtung Bündnerland, dass das Grundstück «ausgezont» werden kann, wenn man es nicht bebaut. Einzonen ist schwierig, das läuft über die Gemeinde. Die Gemeinde hat gewisse Flecken, die sie vielleicht irgendwann einzonen könnte, aber das geht über Jahre.
Oliver:
Ich würde allen Kunden empfehlen, wenn man nicht täglich mit dem Ganzen zu tun hat, einmal bei der Gemeinde anzurufen. Vielleicht weiss derjenige gerade irgendetwas. Ansonsten bieten wir den Kunden an, dass sie uns anrufen und wir das prüfen. Wir prüfen eigentlich alle GIS-Karten. Dort kann es sein, dass das Grundstück in der Bodenverschiebung drin ist oder in der belasteten Zone. Es können Naturgefahren drin sein. Das prüfen wir alles und weisen den Kunden darauf hin: «Hey, schaut, das könnte dort ein Thema sein oder das ist ein Thema dort.»
Oliver:
Da ist so, es gibt viele Stolpersteine.
Oliver:
Ich würde sagen, wenn die Rahmenbedingungen grundsätzlich stimmen, dann muss man zuschlagen. Ein gewisses Restrisiko, was dort im Boden hervorkommt, das hat man einfach. Ausser, man beprobt alles und sondiert alles und findet alles heraus, aber im Normalfall macht das niemand im Vorfeld vor dem Kauf. Ein gewisses Risiko ist da, aber ich glaube das ist auch ein gesundes Risiko mit den Möglichkeiten, die man auch mit den Nachbarn hat, worauf man sich hier einlässt.
André:
Hoi Guido, danke.
André:
Ich denke schon, dass der Traum sehr früh beginnt. Wahrscheinlich hat es nur schon damit zu tun, wie man aufgewachsen ist. Wenn man in einem Eigenheim aufgewachsen ist, ist wahrscheinlich der Wunsch grösser. Ich glaube aber auch, dass das nicht spontan entschieden wird, sondern es benötigt ein wenig mehr Planung.
André:
Grundsätzlich glaube ich, ist es wichtig, dass man sich die finanziellen Aspekte anschaut. Es ist teuer, zu bauen. Wir sind in einem rückläufigen Markt, was Einfamilienhäuser betrifft. Es wird nicht mehr gleich viel gebaut wie früher. Das hat Gründe, denn es können nicht mehr so viele Leute bauen und es sind nicht mehr alle in der Lage, das zu finanzieren. Die ganzen Rahmenbedingungen muss man sich genau anschauen und deshalb braucht es sicher eine Planung in dieser Hinsicht.
André:
Das Bauland, welches Du ansprichst, ist sicher ein Thema. Oftmals merken wir, dass gewisse Bedingungen herrschen müssen. Man muss ein Bauland besitzen und heutzutage ist es nicht mehr ganz einfach, ein Bauland zu erwerben. Manchmal besitzt man es schon, dann ist man im Prozess ein wenig weiter voran, aber das ist sicher eine der grösseren Rahmenbedingungen, die gegeben sein müssen, damit man überhaupt an die Beschaffung eines Eigenheims denken kann.
André:
Natürlich haben sich die Begebenheiten ein wenig geändert. Früher hat man auf 1'200 qm ein Haus gebaut, heute macht man das auf viel weniger Fläche oder sogar nur der Hälfte. Es gibt schon noch Möglichkeiten, die man angehen kann, wenn man eine Bestandsliegenschaft hat, aber Du hast natürlich Recht Guido, der Umzug muss sicher ein Kompromiss sein, den man eingehen muss, wenn man Bauland kaufen möchte.
André:
Ich empfehle allen, die Kinder haben, diese mitzunehmen. *beide Lachen*
André:
Es ist natürlich so, dass wir uns in einem rückläufigen Markt befinden. Immer weniger Leute haben die Möglichkeit. Ich merke oft bei unseren Kunden oder allgemein bei Menschen im Umfeld, die sich ein Eigenheim beschaffen können, dass hier viel finanziell mitgeholfen wurde. Man hat vielleicht eine Liegenschaft geerbt oder vorgezogen, man hat schon in der Familie ein Bauland gehabt oder man hilft einfach aktiv mit. Das sind alles Dinge, die heute gegeben sein müssen, damit es funktioniert – zumindest bei den meisten.
André:
Ich denke, es ist nie zu früh, einen Partner zu haben. Vor allem ist es wichtig in den verschiedenen Phasen auf dem Weg zum Eigenheim, für jeden Abschnitt jemanden zu haben, der weiss, wie es läuft. Es ist sehr unwahrscheinlich für jemanden, der branchenfremd ist, sich das autodidaktisch anzueignen. Das muss man verstehen und auch verschiedene Hebel in der Hand halten, die man drehen kann und ein wenig flexibel sein kann. Da muss man einfach wissen, wie es geht. Deshalb empfehle ich, dass man sich schon früh mit dem Partner auseinandersetzt, immer einen Ansprechpartner hat, bei Fragen einfach fragen kann und eine Antwort vom Profi erhält.
André:
Das kann eine Bank sein, denn die Bank kann relativ schnell aufgrund der finanziellen Seite beurteilen, was möglich ist und in welchem Rahmen beispielsweise eine Finanzierung möglich ist. Aber es braucht natürlich noch viel mehr. Eine Bank beurteilt was finanziell möglich ist. Aber derjenige, der zur Bank geht, braucht auch konkrete Aussagen, konkrete Zahlen, ein konkretes Projekt und muss schon viel mehr wissen, als einfach «Ich würde jetzt gerne ein Haus bauen». Und dafür braucht es einen Architekten, einen Generalunternehmer oder jemanden, der im Baumanagement tätig ist und Ahnung davon hat.
André:
Wir merken, dass die Auseinandersetzung mit den Banken heute früher stattfindet als vor einigen Jahren. Heute ist es wirklich so, wenn man in einem Vorprojekt ist oder etwas entwickelt, findet das Thema mit den Banken und der Austausch viel früher statt. Das hat Vor- und Nachteile. Der Vorteil ist: er (der Austausch) findet früher statt, der Nachteil ist: er findet früher statt.
André:
Ich denke nicht. Ich würde es jedem wünschen, dass man das spontan entscheiden kann, aber das wird in der Regel nicht der Fall sein.
André:
Ich denke, ein ganz wichtiger Tipp, den ich aus Erfahrung mitgeben kann, ist, dass man offen bleibt im Mindset. Der Weg zum Eigenheim läuft nicht einfach so durch, wie wenn man sich einen massgeschneiderten Anzug holt. Hier ist es wirklich so, dass man Kompromisse eingehen und bereit sein muss, auch auf Bedürfnisse zu verzichten. Es gibt viele verschiedene Aspekte, die hier mitspielen. Wenn man sich dessen bewusst ist und auch geografisch offen ist, wo man später wohnt, dann sind das diese Tipps, die ich geben kann, einfach offen zu sein. Nebst der, jetzt wiederhole ich mich, finanziellen Seite natürlich.
André:
Ja, ich habe die wenigsten kennengelernt, die keine Kompromisse eingehen mussten. Und irgendwie finde ich das auf eine Art auch richtig schön, weil das einfach alle müssen. Zum Teil ist es baureglementarisch so, dass man nicht bauen kann, wie man will, zum Teil kann man nicht so gross bauen, wie man gerne würde oder man hat andere Dinge, die einschlagen. Man hat einen falschen Nachbarn, aber es geht halt nur dort, jeder hat so seine Geschichte, aber das macht jedes Objekt und jedes Projekt, finde ich, speziell und einzigartig.
André:
Unbedingt, unbedingt.
