Dario:
Hallo, danke, dass ich wieder dabei sein darf.
Dario:
Bei der individuellen Planung startet man bei null, sprich, man beginnt auf einem weissen Blatt. Ein Konzepthaus hingegen bietet eine Basis, die man „aus der Schublade“ nehmen kann. Diese Basis ist oft ein klassisches Einfamilienhaus mit zwei oder drei Geschossen. Darauf aufbauend kann das Haus an die jeweilige Situation angepasst werden.
Dario:
Den Begriff „Fertighaus“ sehe ich kritisch. Es ist nicht so, dass das Haus komplett fertig gebaut angeliefert und aufgestellt wird. Ein Konzepthaus dient vielmehr als Planungsgrundlage. Umgangssprachlich wird ein Fertighaus häufig mit Holzbau oder Modulbau verbunden, bei welchem bestimmte Elemente vorgefertigt sind. Heute betrachtet man jedoch jede Situation individuell, egal ob man mit einer bestehenden Planungsgrundlage arbeitet oder nicht.
Dario:
Es kommt auf das Portemonnaie drauf an. Wenn man unbegrenzte Möglichkeiten hat, dann klar. Allerdings benötigt man auch das passende Grundstück und muss die Bauvorschriften beachten, um ein individuelles Konzept umsetzen zu können. Auf einem durchschnittlichen Grundstück von 500 m2 in einer Einfamilienhauszone hat man begrenzte Möglichkeiten, beispielsweise könnte man vielleicht maximal ein Attikageschoss mit 300 m2 Bruttogeschossfläche realisieren.
Dario:
Ja, man startet mit einer Basis, zum Beispiel für 600’000 Franken und kann diese weiter anpassen und entwickeln. Es ist eine effizientere Form der Planung.
Dario:
Du hast damit bereits ein Grundvolumen, die Grundrissgestaltung, Raumaufteilung, Zimmeranzahl, Treppenposition, äusseres Erscheinungsbild, Dachform und so weiter. Viele Leute können sich ohne eine Vorlage schlecht vorstellen, wie ihr Haus aussehen könnte. Diese Basis lässtsich dann individuell anpassen und weiterentwickeln – je nach Budget.
Dario:
Genau, es ist ein Konzept, das von einem Architekten entworfen wurde, der weiss, wie eine sinnvolle Raumaufteilung aussieht und worauf man bei der Besonnung achten muss. Die Ausrichtung des Hauses sollte immer auf die Gegebenheiten des Grundstücks abgestimmt werden.
Dario:
Ja, definitiv. Man kann das Volumen verändern, Zimmer vergrössern oder verkleinern, das Haus spiegeln und so weiter. Diese Anpassungen sind bei allen Konzeptbasierten Strategien möglich, unabhängig vom Anbieter.
Dario:
Jede Anpassung führt erfahrungsgemäss dazu, dass das Haus grösser und besser ausgestattet wird, was sich dann auch in den Kosten widerspiegelt. Das ist immer nachvollziehbar. Man hat eine Basis und kann sie erweitern, beispielsweise mit einer Garage, einem Carport, einer überdachten Terrasse oder einem Attikageschoss. Diese Kosten steigerungen sind verständlichund helfen, Prioritäten zu setzen. Menschen, die sich nicht tiefgehend mit dem Thema beschäftigen, wissen oft nicht, ob eine zusätzliche Investition wie ein Balkon überhaupt sinnvoll ist.
Dario:
Ich empfehle immer, sich direkt beim Anbieter zu informieren. Das zeigt auch, wie schnell die Reaktionszeit ist und wie gut man beraten wird. In den Basispreisen sind oft Umgebungs- und Erschliessungskosten nicht enthalten. Dazu gehören Kosten für den Aushub, Keller, Leitungen von der Strasse, Gartenbudget und externe Erschliessung. Diese Preise sind sehr individuell und hängen von vielen Faktoren ab, wie der Gemeinde, dem Kanton, dem Grundstück und der Topografie.
Dario:
Grundsätzlich kommen zu jedem Basispreis immer Umgebungs-und Baunebenkosten hinzu.
Dario:
Das kann man nicht für alle Anbieter sagen. Daher würde ich empfehlen, sich direkt zu informieren und so auch zu testen, wie professionell man beraten wird.
Dario:
Nein, das wäre nicht seriös, da die Preise entweder zuniedrig oder zu hoch angesetzt wären. Es ist sinnvoll, die Preise individuell anzupassen.
Dario:
Es gibt zum Beispiel Anbieter in Deutschland, die Häuser ohne Keller anbieten, weil dort oft grössere Grundstücke zur Verfügung stehen. Sie haben dann vieles im Technikraum, Küche oder Garage integriert.
Dario:
Nein.
Dario:
Ja, das ist eine der ersten Fragen, die man stellen sollte: Was ist im Preis enthalten? Dazu gehören der Keller, die Umgebung, der Aushub und auch die Budgets für Küche, Bodenbeläge und Sanitärausstattung. Es ist ein sehr komplexes Thema und jeder Anbieter hat ein anderes Leistungspaket.
Dario:
Ja, eine komplett individuelle Planung dauert in der Regel länger. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass auch bei einem Konzepthaus Anpassungen vorgenommen werden, was ebenfalls Zeit in Anspruch nimmt. Es hängt immer von der Flexibilität des Planers und den Wünschen des Kunden ab.
Dario:
Richtig. Die Idee hinter einem Basishaus ist, dass es effizienter geplant wird, was sich im Preis widerspiegelt. Letztendlich kann ein Konzepthaus aber so angepasst werden, dass es fast so aufwendig wird, wie eine individuelle Planung.
Dario:
Hallo, danke dass ich hier sein darf.
Dario:
Grundsätzlich unterscheidet man vor allem zwei: die Massivbauweise und die Holzbauweise. Das sind die beiden etablierten Methoden. Bei der Massivbauweise wird gemauert und betoniert, bei der Holzbauweise arbeitet man mit vorgefertigten Holzständer-Elementen.
Dario:
*lacht*
Dario:
Es gibt viele Hersteller, die da bereits dran sind. Auch die ETH in Zürich und so weiter. Es wird in Zukunft sicher eine Rolle spielen, denke aber bei einem Einfamilienhausbau ist das nicht relevant.
Dario:
Grundsätzlich wird beim Massivbau alles vor Ort gebaut, gemauert und betoniert. Bei der Holzbauweise hingegen werden vorgefertigte Elemente angeliefert und dann auf der Baustelle in relativ kurzer Zeit zusammengefügt.
Dario:
Heute spricht man eher von schlüsselfertigen Häusern, bei denen man einen Pauschalvertrag abschliesst und das Haus komplett fertig gestellt wird. Für mich ist ein "Fertighaus" eher so etwas wie ein Tiny House, das per Helikopter angeliefert wird. Heutzutage wird jedes Projekt individuell auf die jeweiligen Bedürfnisse und Gegebenheiten angepasst. Es gibt selten noch Parzellen, wo man einfach so ein Fertighaus drauf stellen kann. Im Holzmodulbau arbeitet man teilweise schon mit vorgefertigten Elementen - zumindest früher hat man das so gemacht, dass man gewisse Typen hatte und diese dann konfigurieren konnte. Heute sind die Ansprüche aber höher. Die Individualität und die Ausgangslagen sind komplexer, weil jedes Projekt individuell geplant und realisiert wird.
Dario:
Genau. Auch ein Holzhaus benötigt zum Beispiel eine Bodenplatte, die betoniertwird. Die Wände sind zwar vorgefertigt und stehen schnell, aber der Innenausbau, wie die Elektroinstallation, braucht trotzdem seine Zeit.
Dario:
Wenn der Hersteller nicht überlastet ist und keine langen Wartezeiten hat, ist die Holzbauweise tendenziell schneller.
Dario:
Das kommt darauf an. Ich kenne nicht alle Anbieter im Detail, aber grundsätzlich gleicht sich das am Ende aus. Der Massivbau ist in der Schweiz weit verbreitet und hier gibt es viele Unternehmen, die das so anbieten. Man hat viele Vergleichsmöglichkeiten. Aber auch im Holzbau findet man Anbieter, die ähnliche Preise anbieten.
Dario:
Ja, das stimmt. Ein Schrägdach besteht fast immer aus Holz, allein wegen der Konstruktion und des Gewichts. Klar gibt es noch andere Möglichkeiten. Diese haben sich aber nicht durchgesetzt. Bei der Wand- und Deckenkonstruktion unterscheidet man grundsätzlich zwischen Holz- und Massivbauweise.
Dario:
Ja, absolut. Wenn Du an das Raumklima denkst, sagen manche Leute, dass es in einem Holzhaus ein anderes Wohngefühl gibt, weil es dampfdiffusionsoffen gebaut wurde. Messbar ist das jedoch nicht wirklich. Aber Du kannst natürlich Holzelemente im Innenbereich integrieren, zum Beispiel beim Boden, an den Wänden oder als Dekoelement und auch bei der Fassade.
Dario:
Das hat auch mit der persönlichen Einstellung zu tun. Wenn man viel Geld in ein Haus investiert, möchte man sich natürlich wohlfühlen und sagen können: "Wow, das ist es." Das spielt sicher auch eine Rolle, aber ich bin kein Psychologe oder Wissenschafter.
Andre:
Hallo Guido, schön wieder hier zu sein.
Andre:
Du hast das Bauland geprüft und besichtigt und zunächst kann man sich gratulieren und auf die Schulter klopfen.
Andre:
Du hast Dein Bauland reserviert. Höchstwahrscheinlich ist es noch nicht notariell beglaubigt, das heisst, es handelt sich um ein Gentlemen Agreement.
Andre:
Safe ist es nicht aber die Wahrscheinlichkeit ist sehr gross, dass Du den Zuschlag erhältst. Das ist wie eine Kaufentscheidung, wo man sagt, man ist einen Schritt weiter aber rechtlich gesehen, wenn noch etwas dazwischen kommt, wird es nicht stand halten. Dann erhältst Du wieder Dein Geld zurück.
Andre:
Leider noch nicht.
Andre:
Das ist richtig. Du benötigst einen notariellen Vertrag, der vom Notar erstellt wird. In der Regel übernimmt dies die öffentliche Hand. In den verschiedenen Kantonen wird das unterschiedlich gehandhabt, aber üblicherweise erstellt die öffentliche Hand den Entwurf des Kaufvertrags für dich.
Andre:
Nein, das glaube ich nicht. Es hängt immer von der Konstellation zwischen Verkäufer und Käufer ab, aber normalerweise kümmert sich die veräussernde Partei darum. Sie beauftragt den Notar mit der Erstellung des Vertrags.
Andre:
Ja.
Andre:
Grundsätzlich solltest Du dir Hilfe holen, auch wenn der Vertrag vom Notar erstellt wird. Der Notar hat die Aufgabe, den Vertrag neutral zu gestalten und sicherzustellen, dass alle Parteien den Vertrag auch verstanden haben. Du erhältst einen Vertragsentwurf, den du prüfen lassen kannst. Es ist möglich, externe Personen wie Anwälte hinzuzuziehen, die dir helfen, den Vertrag besser zu verstehen. Danach wird der Vertragsentwurf an die Bank gesendet.
Andre:
Im Vertrag wird einerseits festgehalten, worum es geht, also um das Kaufobjekt – in unserem Fall ein Bauland. Darin sind zum Beispiel auch Dienstbarkeiten aufgeführt, die auf dem Grundstück lasten, sowie eventuelle Beschränkungen, wie Durchleitungsrechte und Ähnliches. All diese Punkte sind klar definiert und unmissverständlich beschrieben. Es ist wichtig, dass man all diese Aspekte im Vorfeld geprüft hat.
Andre:
Dienstbarkeiten können auf beiden Seiten vorkommen. Einerseits kann es eine Belastung für das Grundstück sein, andererseits ein Recht. Zum Beispiel kann es ein Näherbaurecht sein, das es erlaubt, dichter aneinander zu bauen. Oftmals gewährt man sich solche Rechte gegenseitig, oder es kann ein Bepflanzungsrecht bestehen, das erlaubt, näher an die Grundstücksgrenze zu pflanzen. Zudem gibt es Durchleitungsrechte für Kanalisations- oder Erschliessungsleitungen, die man entweder der benachbarten oder angrenzenden Parzelle gewähren muss oderselbst erhält.
Andre:
Hier braucht es nicht zwingend einen Profi, aber man muss es verstehen. Man muss wissen, was es bedeutet, denn in Dienstbarkeiten kann zum Teil eine Baubeschränkung geregelt sein. Dadurch könnte das Bauvorhaben so stark beeinträchtigt oder eingeschränkt werden, dass der Kauf für mich nicht mehr interessant wäre. Das ist sehr relevant.
Andre:
Da das Bauland sehr teuer ist und das grosse Geldflüsse sind, ist die Bank dafür zuständig. Die Bank erstellt auf Grundlage der vereinbarten Zahlungsmodalitäten ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen, das beim Notartermin der verkaufenden Partei übergeben wird.
Andre:
Nein, das ist leider nicht so. Hier gibt es unterschiedliche Laufzeiten. Es hängt davon ab, wo sich das Grundstück befindet, in welchem Kanton und wie viele Verträge gerade erstellt werden. Ich hatte schon Wartezeiten von 6 bis 8 Wochen für einen Vertragsentwurf, aber ich habe den Vertrag auch schon innerhalb einer Woche erhalten. Man sollte nicht davon ausgehen, dass es sehr schnell geht, aber es dauert auch nicht ein halbes Jahr. Es muss innerhalb der nützlichen Frist erledigt sein.
Andre:
Eher nicht. Diese Unterzeichnungen finden im Notariat statt. Die verschiedenen Parteien treffen sich im Büro des Notars. Man muss sich ausweisen und persönlich anwesend sein. Es ist auch möglich, sich vertreten zu lassen, wenn man das will, aber in der Regel sind die Käufer immer dabei.
Andre:
Es ist erstaunlich trocken. Man könnte denken, dass es viele Emotionen auslöst, aber es geht um grosse Geldbeträge und man ist froh, wenn der Termin stattfindet und alle erscheinen. Denn bis zum letzten Moment kann noch etwas Unvorhergesehenes passieren. Der Kauf ist erst abgeschlossen, wenn beide Parteien unterschrieben haben.
Andre:
Auch hier gibt es Unterschiede. Eigentlich ja. Im Kanton Zürich wird die Grundbuch Anmeldung vom Notar direkt vorgenommen und alles wird am selben Tag erledigt. Im Kanton Aargau kann es etwas verzögert sein, zwischen einem und zehn Tage.
Andre:
Das würde ich nicht empfehlen. Ich rate dir, zu warten, bis du Eigentümer des Grundstücks bist. So kannst du das Risiko minimieren, unnötige Kosten zu verursachen, falls der Kauf des Grundstücks nicht zustande kommt. Dann wären die ganze Planungsarbeit und alle Vorbereitungen umsonst gewesen.
Andre:
Auch das ist unterschiedlich. Je nach Kanton gibt es Handänderungssteuern oder nicht. Die Notargebühren und sonstigen Kosten werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Andre:
Ja.
Andre:
So ist es.
Andre:
Danke dir, Guido.
Oliver:
Danke vielmals. Hallo Guido.
Oliver:
Ich würde noch etwas abwarten und einige Dinge prüfen, bevor du zuschlägst.
Oliver:
Zuerst würde ich eine Verkaufsdokumentation beim Makler oder wer auch immer es inseriert hat, bestellen. Dann würde ich das Baureglement anschauen oder studieren und auch auf den Geoportalen, die ich letztes Mal schon erwähnt habe, gewisse Dinge abchecken. Wie zum Beispiel, was für eine Zone es ist, gibt es sonst noch Dinge, die man berücksichtigen muss. Zum Beispiel hat es noch einen Gestaltungsplan oder sonst noch etwas.
Oliver:
Das ist bei der Gemeinde. Meistens sind die Reglemente auf der Webseite der Gemeinde zu finden, oft unter der Rubrik „Online-Schalter“ oder bei den Gesetzen.
Oliver:
Ich würde jetzt einem Laien nicht empfehlen, sich da selbst reinzulesen und Dinge zu interpretieren. Ich würde das schon mit jemandem anschauen, der auch mit diesem Thema zu tun hat.
Oliver:
Ich würde sicher auch noch einen Grundbuchauszug verlangen. Das sind Dinge, die auch einschneidend sein können, für den weiteren Verlauf. Zum Beispiel Höhenbeschränkungen, Überfahrtrecht, Durchleitungsrecht, hier gibt es X verschiedene Varianten, die auch massgeblich Dinge beeinträchtigen können.
Oliver:
Grundsätzlich kannst du das nicht selbst beim Grundbuchamt verlangen, sondern sie geben das dem Eigentümer raus. Also sollte es eigentlich der Makler über den Eigentümer organisieren.
Oliver:
Genau, und wichtig ist auch noch, weiter ins Detail zu gehen. Der Grundbuchauszug ist das eine. Dort sieht man schnell, welche Belastungen es haben könnte oder hat. Aber es hat auch noch Belegnummern enthalten. Dort geht man dann ins Detail. Wo genau befindet sich diese (die Dienstbarkeit)… Was ist die Dienstbarkeit genau? Wo ist sie genau? Und, und, und…
Oliver:
Nein.
Oliver:
Richtig. Würde ich empfehlen.
Oliver:
Nein, das im Baureglement. Daher ist es wichtig, dass deine Vorstellungen mit den Vorschriften übereinstimmen. Zum Beispiel ist ein Flachdach oft ein Thema. In manchen Zonen sind Flachdächer nicht erlaubt. Dann ist der Kunde dort vielleicht schon enttäuscht und je nachdem wie hoch der Kunde es gewichtet, ein Flachdach haben zu können, ist das Land für ihn dann nicht mehr interessant.
Oliver:
Nein. Wenn das Flachdach keine Priorität hat, solltest du das Grundstück nicht gleich verwerfen. Man kann auch ein modernes Haus mit einem Steildach bauen.
Oliver:
Ich würde das so Hand haben: Vielleicht noch zum Makler. Er ist grundsätzlich nicht derjenige, der baureglementarisch voll den Durchblick hat. Ich würde das mit demjenigen anschauen, mit dem man wahrscheinlichdann das Haus baut. Ich sag jetzt, baugesetzlich kann man rein theoretisch auch zur Bauverwaltung der zuständigen Gemeinde und dort noch seine Fragen stellen.
Oliver:
Das kommt immer darauf an, wie das Grundstück verkauft wird. Da gibt es mittlerweile verschiedene Möglichkeiten und Varianten. Es kann sein, «de Schneller isch de Geschwinder» und dann ist es erledigt. Es gibt auch das Bieterverfahren. Das bedeutet, derjenige der am meisten bezahlt, bekommt das Bauland auch. Hier kann es auch mehrere Runden geben und die Deadlines, zu der man ein Angebot einreichen muss, sind meistens gegeben. Dann kann man diese Zeit nutzen, um Abklärungen zu treffen. Man kann zum Beispiel ein Angebot abgeben, das heisst ja nicht, dass ich es bekomme und dass ich der Höchstbietende bin. Abwarten und in dieser Zeit kann man dann alles abklären.
Oliver:
Ja, ich glaube, derjenige, der sich viele Hoffnungen machen kann, ist schlussendlich der der ein grosses Portemonnaie hat. Darum gibt es geteilte Meinungen zum Bieterverfahren. Viele finden es nicht cool. Logisch, derjenige, der es verkauft, findet es super, aber derjenige, der es kauft, kann sehr enttäuscht sein. Dass höre ich vielfach.
Oliver:
Ja, wenn du ernsthaft ein Bauprojekt in Betracht ziehst, solltest du wissen, wie viel du dir leisten kannst, um nicht mehr für das Grundstück zu zahlen, als am Ende für das Haus übrigbleibt.
Oliver:
Richtig.
Oliver:
Man kann aus den GIS-Kartenschon sehr viel rauslesen. Ist man eher im Bereich, wo es Grundwasser hat? Wenn der Hang sehr, sehr steil ist, dann wird es wahrscheinlich Massnahmen geben, die man auch berücksichtigen sollte. Was schlussendlich aus dem Boden hervorkommt, das wird immer unklar sein, ausser man macht wirklich eine Prüfung. Was man auch machen kann, ist die Nachbarn fragen, die dort schon gebaut haben. Dann hat man vielleicht etwas Gewissheit, was hervorkommt.
Oliver:
Das Überprüfen bis ins letzte Detail wird man vor dem Kaufprozess gar nicht schaffen. Das sind Gutachterstellen und das macht man normalerweise nicht, bevor man es kauft. Man hat am Schluss noch ein Restrisiko, das ist einfach so.
Oliver:
Wenn es in einem üblichen Rahmen ist, die typischen Dinge abzuklären, dann wird ein Architekt das kostenlos machen.
Oliver:
Grundsätzlich ist es so, dass alle offiziellen Dinge, die mit Grundstücken passieren, vom Notariat gemacht werden müssen. Das heisst normale Reservationsvereinbarungen mit einem Makler würden rein theoretisch nicht halten, aber man steht zu seinem Wort, darum ja.
Oliver:
Hoi Guido, es freut mich, wieder hier zu sein.
Oliver:
Am besten, auf jeder Hochzeit tanzen, die es gibt.
Oliver:
Ich würde es sicher in der Unternehmung erzählen, dass man auf Baulandsuche ist. Im Bekanntenkreis platzieren. Dann sicher auf den ganzen Portalen, die es gibt in der Schweiz. Zusätzlich kann man bei verschiedenen Maklern anklopfen, dass man interessiert ist und dass man Bauland sucht. Und wichtig ist, wenn man neu bauen will, dass man unbedingt Bestandesliegenschaften im Auge hat, damit man diese abbrechen und etwas Neues darauf realisieren könnte.
Oliver:
Richtig, auf jedem Immobilienportal kann man ein Suchabo für sich erstellen. Dort gibt man an, wo man sucht, in welchem Umkreis, in welchem Budget-Rahmen und dann bekommt man immer zeitnahe ein Mail, dass dort ein Bauland, ein Haus oder Gebäude zur Verfügung steht. Die gängigsten Immobilienportale sind Newhome, Homegate, ImmoScout24 und dann gibt es noch Comparis, welches ich sehr empfehle. Dort sind alle Portale auf einem verknüpft und man sieht alle Bauländer, die zur Verfügung stehen.
Oliver:
Das ist so. Ich würde sagen «De Schneller isch denn irgendwenn de Gschwinder». Ausser, es ist natürlich im Bieterverfahren, welches man sehr oft in der Schweiz hat. Dann ist der Ablauf schon definiert.
Oliver:
Nein, bezahlen tut eigentlich derjenige, der es (das Inserat) platziert und derjenige, der es konsumiert, für den ist es kostenlos.
Oliver:
Gewisse Kunden kommen und sagen «Ich suche dort, am liebsten nur dort» aber die Realität ist dann, dass die Leute die Augen oder den Winkel ein wenig öffnen, in dem sie suchen. Also den Such-Radius öffnen, denn es ist dann schwierig, wenn man sagt, dass man nur in dieser einen Gemeinde sucht. Und deshalb würde ich dann schon empfehlen, den Kreis ein wenig zu vergrössern.
Oliver:
Wenn man in einem kleinen Radius sucht, kann man am Wochenende vielleicht ein wenig herumlaufen und sieht dann ein freies Grundstück. Aber wenn man das von zuhause aus machen möchte, dann geht man am besten in ein Geoportal hinein und schaut dort, welches Grundstück noch frei ist. Dafür muss man aber im Thema drin sein, die Zone sollte auch stimmen, damit man in der richtigen Zone sucht. Das Gute bei den Geoportalen ist auch, dass man bei gewissen Inseraten auch gleich die Eigentümerschaft sieht und wem das Grundstück gehört. Dann könnte man denjenigen direkt anfragen, ob das Land so zum Verkauf offensteht oder eben nicht.
Oliver:
Das ist das Geo-Informationszentrum. Jeder Kanton hat eines. Im Aargau ist es AGIS, hier in der Umgebung ist es Geoportal, es gibt THURGIS, es gibt in Zürich eines, eigentlich überall, aber was jeweils angeboten wird, ist immer ein wenig unterschiedlich.
Oliver:
Richtig, korrekt. Es ist auch kostenlos.
Oliver:
Ja, natürlich. Rein theoretisch kann man auch beim Grundbuchamt bei der Gemeinde anrufen und fragen, wem das Grundstück gehört. Das ist öffentlich einsehbar. Es gibt auch gewisse Grundbuchämter, bei denen der Grundeigentümer bei einer gewissen Anzahl möchte, dass man etwas bezahlt. Aber wie gesagt, in diesen GIS kann man schon einmal die Eigentümer heraussuchen und dann sieht man gleich, wem das gehört. Ich habe schon einigen Kunden empfohlen, einen Steckbrief zu machen «Ich bin die und die Person, die und die Familie, so und so viele Kinder und wir würden gerne dort ein Haus bauen». Einige Kunden haben damit bereits Erfolg gehabt.
Oliver:
Wenn eine Privatperson das macht und das Interesse kundtut, dass man dort gerne bauen würde, dann ist das für den Eigentümer weniger nervig, als wenn jeden Tag ein Makler anruft. Es gibt auch eine andere Möglichkeit, die man sicher auch machen kann, die ich vorher noch nicht angesprochen habe: Man kann natürlich auch ein Inserat in einer Zeitung schalten, dass man ein Land sucht, für das und das. Als Beispiel.
Oliver:
Wenn jemand das Land verkaufen möchte, findet derjenige sehr viele Möglichkeiten, das irgendwo anbieten zu können. Die Gemeinde hat wahrscheinlich keine grosse Verantwortung, eine grosse Plattform zu bieten, ein Land zu kaufen oder zu bewerben auf der Webseite. Ich habe aber auch schon gesehen, dass einige Webseiten von Gemeindenschreiben «Verfügbare Bauländer». Aber man kann schon bei der Bauverwaltung oder die Gemeinde anfragen, ob sie etwas haben. Es kann sein, dass die Gemeinde selbst noch ein Grundstück hat, welches vielleicht nicht jetzt zum Verkauf steht, aber in einem Jahr. Vielleicht kann man schon platzieren, dass man Interesse hat, wenn es so weit kommt.
Oliver:
Ja, ich habe immer die Augen offen für meine Kunden für Grundstücke. Ich habe diverse Such-Abos bei den Plattformen und wenn etwas Geeignetes hereinkommt für einen Kunden, dann schicke ich ihm den Link weiter, er soll es sich anschauen und wenn es für ihn in Frage kommt, soll er sich bei mir melden. Ansonsten sicher bei verschiedenen diversen Maklern anklopfen und sagen, dass man auf der Suche ist und sehr interessiert ist und wenn sie etwas haben, werden sie das sicher in den Verteiler reintun und Dich anschreiben.
Oliver:
Lieber einmal mehr als einmal weniger.
In dieser Folge sprechen Guido und seine Frau Rebecca über eine spannende Frage: Warum haben sie bisher kein Haus gebaut – und werden sie es vielleicht noch tun? Rebecca hat nie vom Eigenheim geträumt, während Guido den Traum noch nicht ganz aufgegeben hat. Sie diskutieren über Baukosten in Rapperswil, unterschiedliche Wohnvorstellungen und die Herausforderung, sich bei der Planung eines Hauses einig zu werden. Ein spannendes Gespräch über Träume, Kompromisse und die Frage, ob das Haus vielleicht doch noch kommt!
Oliver:
Hoi Guido, es freut mich, hier zu sein und ich bin gespannt, welche Fragen Du mir heute stellen wirst.
Oliver:
Ich würde sagen ja, es ist immer die Frage, wo man sucht. Umso näher man bei einer Stadt sucht, umso schwieriger wird es. In der Umgebung einer Stadt gibt es sehr viele Leute, die ein Bauland suchen. Und dann ist immer die Frage, wie man sucht. Bestehende Häuser, die man abbrechen könnte, wären sicher auch sehr interessant, dass man diese auch im Blick hat, denn der Abbruch ist generell vielfach günstiger, als die Leute es sich vorstellen. Voraussetzung ist immer, dass es kein Asbest oder so etwas hat.
Oliver:
Auf jeden Fall, ich würde sagen, dass man möglichst viele Kanäle offen haben sollte, damit die Chance grösser ist, dass man etwas findet.
Oliver:
Hier sind wir wieder beim gleichen Punkt: Umso näher man bei einer Grossstadt ist, umso teurer wird das Land. Es kommt auch darauf an, was für eine Aussicht man hat: Sieht man auf den See, auf den Alpstein oder sonst etwas Spezielleres. Ein weiterer Faktor ist, was man auf dem Grundstück erstellen kann. Das heisst, wenn zum Beispiel Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser auf dem Bauland möglich sind, dann kann das den Baulandpreis auch nach oben treiben, weil man reintheoretisch ein Renditeobjekt daraufstellen könnte. Und je nachdem, was man daraufstellen kann, steigt der Wert vom Land.
Oliver:
Ja, ich würde schon sagen, je ländlicher es wird, umso günstiger ist es und je näher städtisch es wird, umso teurer.
Oliver:
Perfekte Grösse, würde ich sagen, das sieht jeder ein wenig anders. Einige Leute sagen «Ich will möglichst viel Rasen haben, um draussen zu spielen oder um einen Garten zu haben» und andere Leute sagen, tendenziell eher ältere Leute, «Ich möchte gar nicht viel Rasen haben, für mich reicht es, wenn es möglichst kompakt und übersichtlich ist. Ich möchte nicht den ganzen Unterhalt haben, Schnee schaufeln etc., was es alles gibt.» Das ist je nach Kunde unterschiedlich. Was sicher einen Einfluss hat, ist, was ich daraufstellen möchte und anhand dessen ergibt sich auch eine gewisse Grösse. Das hat auch mit Baugesetzen, Grenzabständen, Ausnützungsziffern etc. zu tun, das hängt auch davon ab.
Oliver:
Das ist noch witzig, das werde ich von den Kunden noch relativ oft gefragt «Wie viel Bauland brauche ich?». Da hängen so viele Faktoren zusammen: Ist die Erschliessung von unten oder von oben? Brauche ich eine Doppelgarage? Kann ich die Doppelgarage in den Keller platzieren? Was sind die Grenzabstände? Kann ich den Strassenabstand über den grossen Grenzabstand stellen? Da gibt es so viele Themen, deshalb kann man es nicht so beantworten. Am besten ist einfach immer, wenn man ein Land hat, welches in Frage kommen könnte, einfach an uns senden. Wir prüfen es und dann sagen wir dem Kunden, was etwa geht und was nicht geht.
Oliver:
Why not.
Oliver:
Es macht sicher Sinn, wenn ein bestehendes Haus noch steht, auf der Gemeinde oder in den GIS-Portalen nachzuschauen, ob das Haus irgendwie geschützt ist oder ob man gewisse Sachen erfüllen muss, wenn man es abbricht und etwas Neues baut. Muss man vielleicht im ähnlichen Stil wieder bauen? Das lohnt sich sicher. Wie gesagt, Asbest könnte auch vorkommen, aber das ist wieder ein anderes Thema.
Oliver:
Eigentlich gibt es 3 verschiedene Arten von diesen Erschliessungs-Graden. Vollerschlossen, teil erschlossen und nicht erschlossen. Voll erschlossen bedeutet eigentlich, dass es eine Zufahrt hat und alle Leitungen, die es benötigt, also Abwasser, Strom, Wasser etc. sind vorhanden. Teil erschlossen bedeutet, dass irgendeines dieser Teile nicht verfügbar ist. Zum Beispiel kann es sein, dass die Strasse vorhanden ist, aber vielleicht sind der Strom oder das Abwasser noch nicht dort. Nicht erschlossen ist, wenn beides nicht vorhanden ist. Weder die Fein-Erschliessung noch die Strasse.
Oliver:
Nein, also man muss sicher prüfen, was von dieser Erschliessung fehlt. Wenn die Kanalisation fehlt, ist die Frage, wo der nächste Anschluss ist und wie weit man graben muss, damit man dort hinkommt und anschliessen kann. Auch bei der Zufahrt: Wie weit muss man die Zufahrt machen, damit man zu dem Grundstück kommt. Das hat alles mit Kosten zu tun, die auch im Vorfeld wichtig sind für den Kunden, um zu wissen, worauf man sich einlässt.
Oliver:
Es kommt immer ein wenig drauf an. Die schönste Variante ist immer, wenn man am Hang ist und die Garagierung gleich im Keller machen kann. Oben ist es immer eine Geschmackssache, es gibt viele Leute, die es nicht so «lässig» finden, wenn die Garagierung oben ist. Das hat meistens auch damit zu tun, dass der Hauseingang eher im oberen Teil ist. Am Hang kann es sein, dass es Felsen oder Wasserdruck gibt. Das sind sicher viele Dinge, die man im GIS prüfen könnte, was ich sicher auch empfehlen würde. Ich sage den Kunden auch immer, dass sie die Nachbarn fragen sollen. Vielleicht haben diese vor Kurzem gebaut und man kann nachfragen, wie der Baugrund dort war oder ob es irgendwelche Massnahmen gibt, die man bei diesem Hang treffen muss oder nicht. Das können auch Hangsicherungen sein, die man machen muss, da gibt es X Themen.
Oliver:
Ich würde sagen, eher mit Vorsicht zu geniessen. In der Regel gibt es dort immer irgendwelche Auflagen. Entweder muss man das Gebäude wieder in dieser ähnlichen Art hinstellen, was natürlich zum Teil auch wieder mit Kosten verbunden ist. Man muss vielleicht kleinere Fenster anordnen, was viele Leute eher nicht wollen, sondern sie wollen lieber viele Fenster und grosse Glasflächen haben, was dort eher nicht möglich ist. Auch mit Flachdächern ist es eher problematisch. Vielfach sind auch Holzfassaden gefragt, aber auch nicht immer. Ich würde immer sagen, wenn man in der Landwirtschaftszone etwas beginnen möchte, ist es ganz wichtig, mit der Gemeinde und dem Kanton möglichst früh in Kontakt zu treten, um herauszufühlen, was dort möglich ist und was nicht.
Oliver:
In letzter Zeit sagt man, eine Umzonung findet eher weniger statt. Wenn, dann wir des eher rückgängig gemacht. Ich habe schon viele Dinge gehört, z.B. in Richtung Bündnerland, dass das Grundstück «ausgezont» werden kann, wenn man es nicht bebaut. Einzonen ist schwierig, das läuft über die Gemeinde. Die Gemeinde hat gewisse Flecken, die sie vielleicht irgendwann einzonen könnte, aber das geht über Jahre.
Oliver:
Ich würde allen Kunden empfehlen, wenn man nicht täglich mit dem Ganzen zu tun hat, einmal bei der Gemeinde anzurufen. Vielleicht weiss derjenige gerade irgendetwas. Ansonsten bieten wir den Kunden an, dass sie uns anrufen und wir das prüfen. Wir prüfen eigentlich alle GIS-Karten. Dort kann es sein, dass das Grundstück in der Bodenverschiebung drin ist oder in der belasteten Zone. Es können Naturgefahren drin sein. Das prüfen wir alles und weisen den Kunden darauf hin: «Hey, schaut, das könnte dort ein Thema sein oder das ist ein Thema dort.»
Oliver:
Da ist so, es gibt viele Stolpersteine.
Oliver:
Ich würde sagen, wenn die Rahmenbedingungen grundsätzlich stimmen, dann muss man zuschlagen. Ein gewisses Restrisiko, was dort im Boden hervorkommt, das hat man einfach. Ausser, man beprobt alles und sondiert alles und findet alles heraus, aber im Normalfall macht das niemand im Vorfeld vor dem Kauf. Ein gewisses Risiko ist da, aber ich glaube das ist auch ein gesundes Risiko mit den Möglichkeiten, die man auch mit den Nachbarn hat, worauf man sich hier einlässt.
André:
Hoi Guido, danke.
André:
Ich denke schon, dass der Traum sehr früh beginnt. Wahrscheinlich hat es nur schon damit zu tun, wie man aufgewachsen ist. Wenn man in einem Eigenheim aufgewachsen ist, ist wahrscheinlich der Wunsch grösser. Ich glaube aber auch, dass das nicht spontan entschieden wird, sondern es benötigt ein wenig mehr Planung.
André:
Grundsätzlich glaube ich, ist es wichtig, dass man sich die finanziellen Aspekte anschaut. Es ist teuer, zu bauen. Wir sind in einem rückläufigen Markt, was Einfamilienhäuser betrifft. Es wird nicht mehr gleich viel gebaut wie früher. Das hat Gründe, denn es können nicht mehr so viele Leute bauen und es sind nicht mehr alle in der Lage, das zu finanzieren. Die ganzen Rahmenbedingungen muss man sich genau anschauen und deshalb braucht es sicher eine Planung in dieser Hinsicht.
André:
Das Bauland, welches Du ansprichst, ist sicher ein Thema. Oftmals merken wir, dass gewisse Bedingungen herrschen müssen. Man muss ein Bauland besitzen und heutzutage ist es nicht mehr ganz einfach, ein Bauland zu erwerben. Manchmal besitzt man es schon, dann ist man im Prozess ein wenig weiter voran, aber das ist sicher eine der grösseren Rahmenbedingungen, die gegeben sein müssen, damit man überhaupt an die Beschaffung eines Eigenheims denken kann.
André:
Natürlich haben sich die Begebenheiten ein wenig geändert. Früher hat man auf 1'200 qm ein Haus gebaut, heute macht man das auf viel weniger Fläche oder sogar nur der Hälfte. Es gibt schon noch Möglichkeiten, die man angehen kann, wenn man eine Bestandsliegenschaft hat, aber Du hast natürlich Recht Guido, der Umzug muss sicher ein Kompromiss sein, den man eingehen muss, wenn man Bauland kaufen möchte.
André:
Ich empfehle allen, die Kinder haben, diese mitzunehmen. *beide Lachen*
André:
Es ist natürlich so, dass wir uns in einem rückläufigen Markt befinden. Immer weniger Leute haben die Möglichkeit. Ich merke oft bei unseren Kunden oder allgemein bei Menschen im Umfeld, die sich ein Eigenheim beschaffen können, dass hier viel finanziell mitgeholfen wurde. Man hat vielleicht eine Liegenschaft geerbt oder vorgezogen, man hat schon in der Familie ein Bauland gehabt oder man hilft einfach aktiv mit. Das sind alles Dinge, die heute gegeben sein müssen, damit es funktioniert – zumindest bei den meisten.
André:
Ich denke, es ist nie zu früh, einen Partner zu haben. Vor allem ist es wichtig in den verschiedenen Phasen auf dem Weg zum Eigenheim, für jeden Abschnitt jemanden zu haben, der weiss, wie es läuft. Es ist sehr unwahrscheinlich für jemanden, der branchenfremd ist, sich das autodidaktisch anzueignen. Das muss man verstehen und auch verschiedene Hebel in der Hand halten, die man drehen kann und ein wenig flexibel sein kann. Da muss man einfach wissen, wie es geht. Deshalb empfehle ich, dass man sich schon früh mit dem Partner auseinandersetzt, immer einen Ansprechpartner hat, bei Fragen einfach fragen kann und eine Antwort vom Profi erhält.
André:
Das kann eine Bank sein, denn die Bank kann relativ schnell aufgrund der finanziellen Seite beurteilen, was möglich ist und in welchem Rahmen beispielsweise eine Finanzierung möglich ist. Aber es braucht natürlich noch viel mehr. Eine Bank beurteilt was finanziell möglich ist. Aber derjenige, der zur Bank geht, braucht auch konkrete Aussagen, konkrete Zahlen, ein konkretes Projekt und muss schon viel mehr wissen, als einfach «Ich würde jetzt gerne ein Haus bauen». Und dafür braucht es einen Architekten, einen Generalunternehmer oder jemanden, der im Baumanagement tätig ist und Ahnung davon hat.
André:
Wir merken, dass die Auseinandersetzung mit den Banken heute früher stattfindet als vor einigen Jahren. Heute ist es wirklich so, wenn man in einem Vorprojekt ist oder etwas entwickelt, findet das Thema mit den Banken und der Austausch viel früher statt. Das hat Vor- und Nachteile. Der Vorteil ist: er (der Austausch) findet früher statt, der Nachteil ist: er findet früher statt.
André:
Ich denke nicht. Ich würde es jedem wünschen, dass man das spontan entscheiden kann, aber das wird in der Regel nicht der Fall sein.
André:
Ich denke, ein ganz wichtiger Tipp, den ich aus Erfahrung mitgeben kann, ist, dass man offen bleibt im Mindset. Der Weg zum Eigenheim läuft nicht einfach so durch, wie wenn man sich einen massgeschneiderten Anzug holt. Hier ist es wirklich so, dass man Kompromisse eingehen und bereit sein muss, auch auf Bedürfnisse zu verzichten. Es gibt viele verschiedene Aspekte, die hier mitspielen. Wenn man sich dessen bewusst ist und auch geografisch offen ist, wo man später wohnt, dann sind das diese Tipps, die ich geben kann, einfach offen zu sein. Nebst der, jetzt wiederhole ich mich, finanziellen Seite natürlich.
André:
Ja, ich habe die wenigsten kennengelernt, die keine Kompromisse eingehen mussten. Und irgendwie finde ich das auf eine Art auch richtig schön, weil das einfach alle müssen. Zum Teil ist es baureglementarisch so, dass man nicht bauen kann, wie man will, zum Teil kann man nicht so gross bauen, wie man gerne würde oder man hat andere Dinge, die einschlagen. Man hat einen falschen Nachbarn, aber es geht halt nur dort, jeder hat so seine Geschichte, aber das macht jedes Objekt und jedes Projekt, finde ich, speziell und einzigartig.
André:
Unbedingt, unbedingt.
